2020/02/27（木）
「マンションを売却するとき、内覧の準備に何をするべきか分からない」
このような方はいらっしゃいませんか？
マンション売却時の内覧は重要なイベントです。
内覧の前にポイントをおさえておきたいですよね。
今回はマンション売却時の内覧の準備のポイントについてご紹介します。
□マンションの売却時の内覧の準備のポイント
＊掃除
一番重要なポイントは、掃除を徹底することです。
もし内覧まで住んでいるという場合は、少しずつ掃除を進めていくことをおすすめします。
特に水回りは注意しましょう。
水回りは汚れやすい反面、きれいだととても印象が良くなります。
キッチン、風呂、トイレは念入りに掃除しておく必要があります。
逆にここで掃除を怠ると、それだけで購入を考え直すきっかけとなります。
ここの頑張りで今後が決まると言っても過言ではないので、徹底しましょう。
＊空調に気をつける
適正な空調がなされていると印象が良くなります。
温度はもちろん、冬場は加湿、夏場は除湿をするようにしましょう。
注意としては、エアコンを長い間使っていないと変な臭いがする場合があります。
当日つけるのではなく、一度試運転しておくと良いでしょう。
＊臭い
部屋の臭いは意外と気づきにくいです。
ペットを飼っている方の部屋は、特に飼っていない方からすると臭いを感じることが多いです。
ペットをキレイにしてあげたり、寝床を掃除してあげたりして清潔に保つようにしましょう。
また、タバコの臭いも部屋に染み付きやすいです。
非喫煙者の方は敏感に感じるので、消臭スプレーなどで対策をした後に非喫煙者の方に確認してもらうと良いかもしれません。
＊物はあまり置かない
要らない物は捨てて、使うものでも収納に入るものは片付けてください。
物が少ないと部屋が広く見えますし、清潔に感じます。
また、収納の中も整理整頓して入れておく方が良いでしょう。
収納の中まで見られることはあまりないとは思いますが、念には念を入れましょう。
＊欠陥を隠さない
建物に欠陥がある場合は絶対に隠さないでください。
後に欠陥が見つかって、故意に伝えていなかったと分かれば、買う側は契約を解除できます。
買う側も大きな買い物なのでしっかり調査するのが普通です。
隠しても高確率で明るみになるので、トラブルにならないように説明し責任は果たしましょう。
□まとめ
今回はマンションの売却時の内覧の準備のポイントについてご紹介しました。
当社ではマンションの売却に関するご相談を随時受け付けております。
不動産のプロが、誠心誠意お客様をバックアップいたします。
興味がある方は、ぜひ一度当社までご連絡ください。
2020/02/23（日）
「マンションの売却をしたいが、方法の種類が多すぎて悩む」
このような方はいらっしゃいませんか？
マンションの売却には大きく二つの種類があり、さらにその中で細かく分かれています。
売却前に方法の種類について把握しておきたいですよね。
そこで今回はマンションの売却方法の種類についてご紹介します。
□マンションの売却方法
マンションの売却方法は大きく分けると買取と仲介に分かれます。
また、仲介は契約方法によって3つの方法に分かれます。
それぞれの方法について詳しく解説します。
＊買取
買取は、個人相手ではなく、不動産会社に対してマンションを売却する方法です。
個人相手ではないので、買い手がつくのを待つ必要がありません。
早さが魅力ですが、価格は場合によっては低くなることもあります。
＊専属専任媒介契約の仲介
仲介は、不動産会社が仲介に入って広告を出すなどして、個人の買い手を見つける方法です。
買い手がつくまで、ずっと売りに出しています。
専属専任媒介契約は、仲介の契約の仕方の一つです。
不動産会社を一つにしぼり、そこだけに仲介を依頼します。
期限は三ヶ月までで、それまでに売買契約が結べないと破談になります。
週に一度の状況報告の義務があり、期限もあるので不動産会社は力を入れて買い手を探そうとします。
そのため比較的早く買い手が見つかりやすいです。
＊専任媒介契約
専任媒介契約も仲介の契約のやり方の一つです。
不動産会社を一つにしぼり、契約するところは専属専任媒介契約と同じです。
しかし、こちらは、不動産会社に頼らずに自分で買い手を見つけられます。
制約は専属専任媒介契約の方が厳しいですが、自力で探せるので、自分で見つけられることを前提に契約することが多いようです。
ここに譲っても良いと考える買い手が見つかっているが、さらに高く売りたい場合に不動産会社を頼るなどの例があります。
＊一般媒介契約
一般媒介契約は制約がなく、自由に仲介を依頼できる契約で、仲介の契約方法の一つです。
会社を一つにしぼる必要もないですし、自分で見つけることに制限もありません。
上の二つは制約があるため不動産会社も力を入れますが、こちらはどうしても優先順位が低くなってしまいます。
そのため売れるまで時間がかかる傾向があります。
□まとめ
今回はマンションの売却方法についてご紹介しました。
当社ではマンションの売却に関するご相談を随時受け付けております。
不動産のプロが、誠心誠意お客様をバックアップいたします。
興味がある方は、ぜひ一度当社までご連絡ください。
2020/02/19（水）
「マンションを売却したときにかかる税金に特例があると聞いた」
このような方はいらっしゃいませんか？
マンションを売却するときには譲渡所得税という税金がかかりますが、特例で軽減される場合があります。
売却する前に詳しく知っておきたいですよね。
そこで今回は、マンション売却時の税金の特例についてご紹介します。
□譲渡所得税とは
譲渡所得税はマンションを販売したときに、その利益に対してかかる税金です。
売れたときの価格から購入価格を引いたものを利益とします。
マンションを所有している期間で税率が変わり、5年を超えていれば税率が低くなります。
また、購入代金は正確には減価償却といって経年による価値の低下を引いたもので考えます。
□マンション売却時の税金の特例
＊居住用のマンションの場合
マンションは資産として住まずに所有される方もいますが、居住用のマンションだと売却したときに特例を受けられます。
具体的には、3000万円まで譲渡所得から控除できます。
＊10年以上所有している場合
10年以上マンションを所有している場合、譲渡所得税が低くなります。
具体的には、税率が5パーセントほど下がります。
しかし、6000万円以下の部分だけなどいくつかルールがあるので注意してください。
＊引っ越す前のマンションを売った時
居住用のマンションを売り、また居住用のマンションを購入する場合、購入したマンションの価格が前のマンションの売値よりも高いと税金が免除されます。
引っ越しのタイミングでマンションを売るという方は多いので、あてはまる方も多いかと思います。
＊損失が出た場合
居住用のマンションを買い換えるときに損失がでる場合もあります。
その場合は、一定の条件を満たすことで他の所得と合算できます。
例えば400万円の給与があれば通常はその分の所得税を支払う必要があります。
しかし、買い替えのタイミングで400万円の損失を出していれば、その年の所得税は支払う必要がありません。
また、他の所得と合算しても損失が上回る場合は、繰り越せます。
先程の例で800万円の損があれば、翌年は給与からマイナス400万円した分の所得税を支払うことになります。
繰越は3年間までなので注意しましょう。
□まとめ
今回はマンションの売却時にかかる税金の特例についてご紹介しました。
当社ではマンションの売却に関するご相談を随時受け付けております。
不動産のプロが、誠心誠意お客様をバックアップいたします。
興味がある方は、ぜひ一度当社までご連絡ください。
2020/02/15（土）
「減価償却とよく聞くけど、どんなものか知らない」
このような方はいらっしゃいませんか？
減価償却はマンションの売却をするときに関わります。
税金の計算に必要なので、マンションを売却される方は詳しく知っておきたいですよね。
そこで今回は、マンション売却時の減価償却についてご紹介します。
□減価償却とは
減価償却は、簡単に言えば年数に応じて不動産の価値を正確に計算することです。
ご存知の通り、不動産は時間が経てば経つほど価値が下がります。
マンションの売却をすると税金がかかるのですが、この税額の計算に不動産の購入にかかる費用の計算が必要です。
取得費と呼ばれますが、これは不動産を購入したときの費用ではなく、現時点での不動産の価値に合わせた価格を費用とします。
具体的には、購入価格から減価償却費という経年により下がった価値を引くことで計算します。
この減価償却費の計算は複雑ですが、税金がどれくらいかかるか計算するためにもマンションを売却する前に把握しておきましょう。
複雑と書きましたが、自分で計算できます。
下で具体的な計算方法について解説します。
□減価償却費の計算方法
＊まずは必要な情報をそろえる。
減価償却の計算に必要な情報をそろえましょう。
まずは経過年数です。
築年数ではなく、購入してからの年数です。
また、10年と半年なら11年として扱うので注意しましょう。
次に建物を購入したときの代金です。
土地の値段を合わせず、建物だけの値段で考えます。
間違えやすいので注意してください。
次に償却率を考えます。
償却率は、どれくらいの割合で価値が下がっていくかを表します。
ややこしいですが、その償却率を求める前に以下の式で耐用年数を求めます。
耐用年数＝法定耐用年数-（経過年数×0.8）
法定耐用年数は建材などによって定められたもので、国税庁のページに載っているので確認してください。
耐用年数が分かれば、これも国税庁のページで償却率を調べられます。
ここまで情報をそろえれば、減価償却費を求められます。
＊減価償却費の計算方法
以下の式で求められます。
減価償却費＝購入したときの代金×0.9×償却率×経過年数
この減価償却費をもとに、マンション売却時にかかる税金を算出します。
□まとめ
今回は減価償却についてご紹介しました。
減価償却の計算は非常に複雑ですが、マンションを売却する前にしっかりと把握しておきましょう。
当社ではマンションの売却に関するご相談を随時受け付けております。
不動産のプロが、誠心誠意お客様をバックアップいたします。
興味がある方は、ぜひ一度当社までご連絡ください。
2020/02/11（火）
「リースバックを考えているが、トラブルが起きないか不安」
リースバックを検討している方はいらっしゃいませんか？
実はリースバックはトラブルが起きやすいです。
リースバックする前にどのようなトラブルがあるか知っておきたいですよね。
今回はリースバックで起きたトラブルについてご紹介します。
□リースバックでよくあるトラブル
＊家賃が上がる
リースバックでは、家を売却することでまとまった現金を受け取り、その家には賃貸として住む仕組みです。
つまり、リースバック後は持ち主に家賃を支払うのですが、この家賃が更新のタイミングで上げられることがあります。
住み慣れた家に住み続けたければ家賃を払う必要があるので、渋々払うという方も多いようです。
その一方で耐えきれずに引っ越しを選択する方もいます。
いずれにせよ、借りている側はとても苦しい思いをすることになります。
＊勝手に売却される
リースバック後の持ち主が、別の人に勝手に家を売却することもあります。
持ち主が変わればそのままの契約内容であることは少なく、家賃が上げられたり、場合によっては契約更新を断られたりすることもあります。
そのまま家に住めるからリースバックをしたにも関わらず、その契約が無かったことになっては困りますよね。
契約時に、勝手に売却しないことを明記しているかしっかりと確認しておきましょう。
＊買い戻しできない
リースバックでは、お金が貯ると、家を買い戻せます。
しかし、この買い戻しの金額が非常に高く設定されることがあります。
買い戻しを目指して頑張っていた方は、価格を知って引っ越しを選ぶ場合もあるようです。
□トラブルの対策
＊信頼できる業者を選ぶ
一番大事なのは信頼できる業者を選ぶことです。
何を基準に選べば良いか分からないかもしれませんが、まずは実績を見てみましょう。
ホームページに具体的な実績が掲載されている業者は、そうでない業者より信頼できます。
また、相談したときの対応が丁寧で適切かという点も信頼できるかの基準になります。
＊プランの根拠を聞く
プランがたくさんあると、どれが適切なものか分かりにくいですよね。
分からない点があれば全部業者に聞いてみましょう。
聞いてみたときの反応によっても、業者が信頼できるか分かります。
□まとめ
今回は、リースバックのトラブルについてご紹介しました。
リースバックにはトラブルがつきものなので注意してください。
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