マンション売却豆知識コラム

2021年11月

近年、空き家が社会問題化していますが、その危険性を正しく把握しているでしょうか。
空き家を放置することで、様々な危険性があります。
今回は、その危険性や空き家の対処法を解説します。
ぜひ参考にしてみてください。

□空き家が放置されてしまう理由とは?

なぜ空き家は放置されてしまうのでしょうか。
いくつかの理由が考えられます。

最もよくある理由が、実家を相続したけど誰も住まなかったため空き家になったケースです。
親が亡くなると、親の持ち家を相続することがあります。
相続はしたものの、何にも活用されずに放置されてしまうことがあるでしょう。
そのほかにも、相続の協議中にトラブルが発生してしまい、分割がうまくされなかったために売却に至らなかったケースもあります。

親の死後に誰も住まないことが確定していたら、早めに売却することをおすすめします。
売却をする場合は、不動産会社に査定を依頼することから始まります。

不動産会社に査定を依頼するというのは、「売却できそうな価格」を算出してもらうことです。
算出には、近所の類似物件の成約価格や、売却する物件の特徴(築年、向き、間取りなど)、現状の不動産市況(競合物件が多いか、人気のあるエリア・物件タイプか)などが影響します。
ただし、査定価格は必ずその値段で売れるというものではないので、注意しましょう。

また、空き家を売ろうとしたものの、売れなかったケースもあるでしょう。
売却ができなかった土地の多くは、活用することも難易度が高いため、そのまま放置されることが多いです。
売れない土地は、固定資産税を払える分だけの収益を見込めるわけではないので、当社のような買取専門の不動産会社へ買取依頼をおすすめします。

空き家の管理が面倒で、放置されてしまうこともあります。
空き家が遠方にある場合、なかなか足を運んで管理することは難しいでしょう。
その場合は、誰かに住んでもらうように賃貸として貸し出すこともあり得ます。
しかし、それが難しい場合は売却することをおすすめします。

□空き家の危険性を認識しましょう

続いては、空き家の危険性について解説します。
他人事だと思わずに、よく覚えておいてください。

まず1つ目の危険性は、老朽化による倒壊です。
老朽化した空き家は倒壊のリスクが非常に高いです。
それは、日本の家が木でつくられていることが深く関係しています。
木でつくられた家は、定期的に空気の入れ替えや適切な管理を必要とします。

2つ目は、景観の悪化です。
空き家を放置していると、周辺に迷惑がかかるほど景観が悪化してしまうことがあります。
そうならないために、外観を綺麗に保つことが必要です。

3つ目は、放火による火災です。
放火による出火件数はとても多いです。
放置されている空き家は、人の目がなく、燃えやすいゴミや枯れ草が散乱していることが多いため、放火の被害に遭う可能性があります。
放火されてしまうと、空き家自体や家財が失われてしまうだけでなく、周辺にまで被害が及ぶ恐れがあります。

4つ目は、不審者による治安悪化です。
不審者は、人目を避けて犯行に及ぶため、人の出入りがない空き家は標的になりやすいでしょう。
誰か来る可能性がなければ、好き放題にされてしまいます。
特に、家の中に家財道具などを多く残している場合や、物置として使用している場合は注意が必要です。

完全に誰も来ないと思って、人が住み着いてしまうこともあるかもしれません。
また、動物や虫の住処にもなります。
それらを避けるためには、しっかりと定期的に適切な管理を行いましょう。

□空き家の対処法をご紹介!

最後に空き家の対処法をご紹介します。

1つ目の対処法は、賃貸住宅にすることです。
空き家の場合、物件の状態によって変わります。
そのまま賃貸として貸し出せる場合は、不動産会社に管理を依頼することで負担が削減できます。

一方、築年数が古い物件の場合だと、設備などが古くなっている可能性が高いです。
その場合は、多少綺麗にリフォームしていただいてから賃貸として貸し出すことをおすすめします。

リフォームしていただいてから管理業務をご依頼いただくことで、空き家の日々の管理負担が軽減できます。

2つ目は、古家付きのまま売却することです。
古い家のまま売り出すことで、費用を抑えて手軽に売却できます。
古い家をリフォームして住みたいと考えている人をターゲットにしましょう。

3つ目は、解体して更地にしてから売却することです。
更地にして売却する方が、買い手が見つかりやすい傾向にあります。
ただ、売却する前に空き家の解体費用がかかってしまうことが少し負担になるかもしれません。

□まとめ

今回は、空き家を放置することの危険性を解説しました。
主には、老朽化による倒壊、景観の悪化、放火による火災、不審者による治安悪化がありましたね。
これらの危険性を避けるために、ご紹介した対処法を実践してみてください。
家の売却を検討されている方は、当社までご連絡ください。

近年、高齢者の持ち家についてのお悩みが多くなってきています。
高齢者の持ち家は処分しておくべきなのでしょうか。
今回は、高齢者の持ち家を処分することのメリットや売却する時の注意点をご紹介します。
ぜひ参考にしてみてください。

□高齢者が持ち家を処分することのメリットとは?

高齢になってくると、持ち家をどうしようかと思われるかもしれません。
ここでは、高齢者が持ち家を処分して賃貸物件で暮らすことのメリットをご紹介します。

1つ目のメリットは、固定資産税や都市計画税がかからなくなることです。
不動産を所有していると、固定資産税や都市計画税を納める必要があります。
その一方で、賃貸物件の場合は固定資産税や都市計画税を納める必要はありません。
賃貸物件は課税対象ではないのです。

また、分譲マンションの場合でも毎月、修繕積立金などを支払いが必要です。
一戸建ての住宅でも維持費が諸々かかります。
賃貸物件に住むことで、老後の金銭面での想定外の負担が抑えられます。

2つ目は、住居に関する相続トラブルを避けられることです。
一般的に、持ち家や土地の所有者が亡くなると、配偶者や子どもが相続します。
相続をする時に、多額の相続税が発生する場合があるでしょう。
また、相続人が複数にわたる場合では、相続に関するトラブルが発生しやすくなります。

相続に関するトラブルを避けるためにも、持ち家を事前に処分しておくことは有効です。
ご自身が亡くなった後の親族のことを考えてみると良いですね。

3つ目は、家族構成に合わせて住まいを選択できることです。
賃貸物件の場合、家族構成の変化やライフスタイルの変化に柔軟に対応した住まいを選択できます。
持ち家の場合は、バリアフリーに対応していなかったり、大きすぎて管理が大変だったりするかもしれません。
賃貸物件にすることで、現在の生活にぴったりの住まいを選べます。

4つ目は、バリアフリーに対応しやすいことです。
先ほども少し触れたように、持ち家の場合はバリアフリーに対応していないことも多いでしょう。
住みやすい家にするために、大幅なリノベーションをする必要が出てくるかもしれません。
賃貸であれば、もともとバリアフリー設備が整っている住宅を選ぶことも可能です。

□子どもが親の家を代理で売却する方法とは?

親が高齢になってしまったため、親の持ち家を手放したいご家庭もあるでしょう。
そこで、子どもが親名義の家を売る方法について解説します。
その方法は大きく分けて2つあり、本人の意思がはっきり確認できるか否かで異なります。

まず1つ目の方法は、委任状を用意する場合のものです。
これは、親に売却の意思をはっきりと確認できるケースに採用できます。

委任状とは、本人が署名捺印した書類のことを指します。
委任状を用意することで、親族等が代理人として、家を売却できます。
例えば、親が病院や介護施設にいて外出が難しい場合に、子どもが代理となって手続きをすることがあります。

ただし、1つ注意点があります。
この方法が取れるのは、「私が確かにこの人を代理人に任命します」という本人の意思がはっきりと示せる状態の時だけです。
万が一、認知症の症状が進行してしまっている場合などは、委任状を用意したとしても売買契約は無効になってしまいます。

もう1つの方法は、成年後見制度を利用する方法です。
成年後見制度とは、認知症などによって意思能力が欠けていると判断された時に、利用できるものです。
成年後見制度は、判断能力が不十分な人を支援するための制度だと押さえておきましょう。
成年後見人は家庭裁判所によって選ばれますが、必ずしも親族が選ばれるとは限りません。

弁護士や司法書士などが選出される場合もあるので、注意してください。
成年後見人に選ばれた人が、本人にとって必要な場合に不動産を売却することも可能です。

□売却する時の注意点とは?

最後に高齢者の方が持ち家を売却する時の注意点をご紹介します。

まずは、売却後の住まいについて考えてください。
候補としては、子どもの家に住むのか、サービス付き高齢者向け住宅に入るのか、賃貸住宅を借りるのかなどでしょう。
売却してしまう前に、これからどうするかの目処を立てておいてください。

売却資金で老人ホームに入ろうと思っている場合は、長く施設に入ることになっても問題ないか確認しておきましょう。
資金が尽きてしまいそうなのであれば、介護プランを見直す必要があるでしょう。

また、子どもが納得しているかもポイントです。
自宅の売却は、子どもにとっても実家を失うことになります。
話し合いをし、納得した上で実行に移してください。

その上、希望通りの額で売れないこともあります。
築年数が古い住宅だったり、立地があまり良くない住宅だったりする場合は、希望通りの額で売れないこともあります。

□まとめ

今回は、高齢者の持ち家について解説しました。
今後のことをよく考えて行動に移すことが大切です。
当社では売却だけではなく、空き家の管理業務も承っております。
持ち家を売ってしまおうかお悩みの方は、一度当社までご連絡ください。

近年、空き家が社会問題になっていることをご存知でしょうか。
2018年の総務省の調査では、846万戸を超えると発表されていて、今後も増え続けると予想されています。
あなたも住む人がいなくなった家を放置していないでしょうか?
この記事では、家を所有するだけで発生する固定資産税や、空き家の活用方法についてご紹介します。

□固定資産税はどう決まる?

不動産の所有者は、毎年1月1日時点で所有している土地や建物に対して課される「固定資産税(評価額×標準税率1.4%)」、都市計画法による市街化区域に所在する土地や建物に対して課される「都市計画税(評価額×標準税率0.3%)」を、使用の有無に関わらず納税する義務があります。

この固定資産税と都市計画税には「住宅用地の特例措置」が適用されています。
実は、家が建っていることを条件に、土地の固定資産税が最大1/6、都市計画税が最大1/3まで減額されているのです。
建物がなく更地の場合、この特例の対象外になり土地にかかる税金が高くなってしまいます。

また、家が建っている土地であっても、その家が「特定空家」に指定されると固定資産税の優遇措置が受けられなくなり、最大6倍まで税負担が跳ね上がる可能性があります。

□特定空家に指定されるリスク

特定空家とは、「空家等対策特別措置法」により、放置することが不適切だと指定された空き家を指します。
放置することが不適切と判断される具体的な基準は次の4つです。

1. そのまま放置すれば、倒壊など著しく保安上危険となるおそれのある状態
2. そのまま放置すれば、著しく衛生上有害となるおそれのある状態
3. 適切な管理が行われていないことにより、著しく景観を損なっている状態
4. 周辺の生活環境の保全を図るために、放置することが不適切である状態

それでは、特定空家に指定されるとどのようなリスクがあるのでしょうか。

*劣化による倒壊、資産価値の下落

「修繕がされない」「換気がされない」など十分なメンテナンスが行き届かないため老化のスピードが速く、倒壊する危険性が高まり、資産価値が下がります。
空き家を適切に管理せず、近隣の建物や住民の方に危害を与えてしまった場合、損害賠償責任を負う可能性があります。

*治安が悪化し犯罪リスクが高まる

明らかに誰も住んでいない家は、不審者や犯罪者が出入りしやすい環境です。
加えて、ゴミの不法投棄による衛生面の悪化や、放火の標的にもなりかねません。

*費用負担が増加する

建物が劣化するほど修繕費が膨れ上がったり、固定資産税の優遇措置が受けられず税負担が倍増したり、莫大な維持費がかかります。
また、自治体から改善するように勧告、命令があったにもかかわらず放置し続けた場合、50万円以下の罰金が課され、最終的には所有者の同意を得ずに行政代執行による取り壊しが行われ、その費用を請求されるリスクもあります。

まず、特定空家に指定されないことが大切ですが、必ず事前に勧告や命令がありますので、その時点で適切な措置を施しましょう。

□空き家を上手に活用しよう

せっかく所有している不動産ですから、有効活用できたら嬉しいですよね。
空き家を上手に活用するための方法を3つご紹介します。

*賃貸物件として活用する

空き家を賃貸物件として活用するためには、修繕やリフォームといった整備が必要になりますが、人が住むことで建物の劣化を防ぐことができるうえ、空き家を所有しながら安定した家賃収入が得られますので、毎年の固定資産税の支払いも安心です。
また、空き家を解体し更地にすれば活用の幅が広がり駐車場として活用することも可能です。
ただ、更地にすると固定資産税の住宅用地の特例措置が適用されなくなるため、増額分を補えるだけの収入が見込めるのか確認しましょう。

*別荘として活用する、または親族が住む

たまに使用する自分用の別荘としての活用や、親族に住んでもらうことで、「空き家」ではなくなります。
現在住まなくても将来的に住む可能性がある場合は、定期的に足を運び管理をしましょう。
空き家が遠方にあるなどの理由で自分での管理が難しい方は、空き家管理サービスを提供している企業に委託することをおすすめします。

*売却する

空き家を売却すれば定期的な管理の手間から解放され、固定資産税の支払いもなくなります。
空き家を残したまま「古家付き土地」として売却する方法と、空き家を解体し更地にしてから売却する方法がありますが、いずれも思入れのある家を手放すことになりますので、よく考えて判断してください。
インターネットで一括査定を依頼し、査定結果をもとに判断するのもいいかもしれません。

□まとめ

空き家にも通常通りの固定資産税が課せられるため、適切な管理を行い所有し続けるか売却するか、将来を見据えて一度検討してみましょう。
当社は、「日本空き家サポート」と提携する「空き家サポーター」です。
空き家のことでお困りごとがありましたら、ぜひお気軽にご相談ください。