マンション売却豆知識コラム

2021年12月

築年数の古いマンションをお持ちで売却したいとお考えの方はいらっしゃいませんか。
古いマンションは売れないと思われている方も多いでしょう。
今回は、売れない理由と売るためのコツをご紹介します。
ぜひ参考にしてみてください。

□マンションが売れないとどうなる?

これからマンションを売りたいとお考えの方に知っていただきたいのが、マンションが売れないとどうなるかです。
いつか売れれば良いと思って放置しておくことはおすすめしません。
売れないと以下のデメリットがあるでしょう。

例えば、税金や維持管理費だけがかかり続けることです。
もしそのマンションに誰も住んでいなくても、所有者は固定資産税や都市計画税などを納める必要があります。
それに加えて、マンションの場合は管理費や修繕積立金なども徴収されるでしょう。

分譲マンションの固定資産税は、一戸建てと比較しても割高です。
そんな納税は家計にとっても大きな負担となっていくでしょう。

地域によって異なりますが、築40年ほどのマンションの場合、年間の固定資産税と都市計画税をあわせた額は、十数万円から数十万円ほどになります。
管理費と修繕積立金もマンションによって異なりますが、一般的には2万円から3万円が必要です。
これらの費用負担がかかることを押さえておきましょう。

そこで、所有権を放棄したいと思われるかもしれませんね。
しかし、基本的には所有権を放棄することはできません。

所有者が不在の不動産は国のものになるという制度がありますが、これは所有者が死亡した時などに適応されます。
相続人が全くいないケースの話になるため、大変限られているでしょう。

仮に所有者が自己破産をした場合であっても、競売などで買い手が見つからない時は、処分対象の財産リストから除外されて、元の所有者へと返されてしまいます。
また、自治体に寄付をして処分する方法もありますが、マンションの1室の場合は現実的ではないでしょう。

□マンションが売れない理由とは?

続いては、マンションが売れない時に考えられる理由をご紹介します。

まず1つ目は、売り出し価格が高すぎることです。
売り出し価格が適切でないと、なかなか売れません。
相場よりも安ければ売りやすいですし、価格が高くなればなるほど、買い手は慎重になるでしょう。
価格は買い手にとって重要な判断材料なので、重視される方も多いです。

2つ目は、同じマンション内に売り出し中の物件があることです。
同じマンションの中で、他の部屋が売り出されていると、比較対象となります。
もし他の部屋が高層階だったり角部屋だったりすると、人気はそちらに集中するでしょう。

また、間取りや階数などに大きな差がない場合は、価格で比較されます。
もちろん安い方が売れやすいため、価格設定も慎重に行うことが大切でしょう。

3つ目は、管理費や修繕積立金が高いことです。
販売価格のほかに、管理費や修繕積立金の負担が大きいこともあります。
特に、築年数が古い物件の場合は、物件の価格自体は安くても、管理費や修繕積立金の負担が大きく感じられてしまうものです。
その他にも、火災・地震保険料や駐車場代が高いことも理由として挙げられるでしょう。

□売るためのコツをご紹介!

最後に、築年数の古いマンションを売るためのコツをご紹介します。

1つ目のコツは、温水洗浄便座だけ新品にして売ることです。
築年数が40年から50年超えのマンションの場合、温水洗浄便座を新しくすることは有効です。
古い物件をリノベーションすることは有効ですが、大きく変えてしまったら買い手の好みにあうかわからないですよね。
しかし、便座には好みはあまり反映されるものではないです。

そのため、温水洗浄便座だけでも新品にしておくことで、購入者のメリットとなるでしょう。

2つ目は、水回りをハウスクリーニングすることです。
ハウスクリーニングとは、家の清掃を専門としている会社による掃除のことを指します。

自分でするのと違って、プロに掃除を行ってもらうことで、今まで見落としていた汚れも綺麗になります。
水回りは内覧者の印象を大きく左右するところなので、お金をかけて掃除する価値はあるでしょう。
内覧前に行うことを忘れないようにしてください。

3つ目は、賃貸して収益物件として売る方法です。
築年数の古い物件は、ほとんど価値が落ちているため、これ以上価格が下がらないという特徴があります。
また賃料も下がることはあまりないでしょう。

そのため、資産運用のしやすい不動産となります。
収益物件として売ってみるのも1つの方法でしょう。
ぜひ参考にしてみてください。

□まとめ

この記事では、築年数の古いマンションについて解説しました。
ご自身のマンションがなぜ売れないか明確にして、それに対する対処を行うことが大切です。
当社は、マンションの売却をしたい方のサポートをいたします。
何かご質問やご相談がある方は、お気軽にお問い合わせください。

マンションの売却には、いくつかの種類があることをご存知でしょうか。
専任媒介や一般媒介、専属専任媒介などがありますが、今回はそれらの違いについて解説します。
それぞれの特徴も併せてご紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。

□一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の違いとは?

マンションなどの不動産を売却する時には、ご自身が選ばれた不動産会社と契約を結ぶことになります。
この契約のことを媒介契約と言います。
その媒介契約の中に、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介という3種類があるのです。
とはいえ、それらの違いを知る機会はなかなかないですよね。

ここでは、3つの媒介契約の違いについて詳しく解説します。
マンションの売却を成功させるために、ぜひ比較してみてください。

まず知っていただきたいのが、どの契約を選択したとしても、基本的には会社に支払う仲介手数料は同じです。
仲介手数料とは、不動産の売却が無事に成功したら支払う必要のある手数料となります。
成功報酬のようなイメージです。
仲介手数料では違いがありませんが、そのほかで異なっている点があるのでご紹介していきます。

*一般媒介契約

まずは、一般媒介契約です。
こちらの最も大きな特徴としては、複数の不動産会社と媒介契約を結べることです。
1つの不動産会社のみに縛られないのです。

その上、不動産会社に依頼していながら、ご自身で買い手を見つけてくることも可能です。
その場合は、直接取引で会社を通さなくても良いのです。

いくつかの不動産会社に同時に依頼できることはメリットです。
競争原理が働くため、それぞれが見つけてきた買い手を比較して最終決定できるでしょう。
不動産会社側も契約を成立させたいため、より良い条件を提示している買い手を探してきます。

また、一般媒介の場合は指定流通機構へ物件情報の登録をする義務がありません。
これに登録することで、より情報を拡散できるメリットがありますが、不動産を売却していることを知られたくない方もいらっしゃるでしょう。
登録する必要がないため、内密に物件を売りたい方に向いています。

契約期間に関しても特に定められていません。
そして、不動産会社の活動報告義務もありません。
複数の会社と契約できる上に、自分でも購入者を見つけられるため、最も自由度の高い契約形態と言われています。

*専任媒介契約

2つ目は、専任媒介契約です。
この契約の最大の違いは、1つの不動産会社としか契約が結べないことです。
ただ、こちらもご自身で購入希望者を発見した場合には取引することが認められています。

1つの不動産会社に任すことで、その会社には責任感が発生します。
その責任感により、早く買い手が見つかり売却も成功する可能性が高いでしょう。

契約する不動産会社は1つなので、やりとりもしやすいことがメリットです。
素早く状況把握ができますし、手間も少なく済みます。
ただ、頼れるのは1社しかないため、不動産会社選びは慎重に行う必要があります。

指定流通機構の物件情報登録に関しては、契約を結んだその日から7日以内にする必要があります。
また、2週間に1回以上のペースで売り手に対して販売状況の報告をすることが義務付けられています。
それにより、不明点や疑問点を解消しながら売却活動が行えます。

*専属専任媒介契約

最後の契約は、専属専任媒介契約です。
これは、先程の専任媒介と同様に、1つの不動産会社とのみ契約をします。
異なる点としては、お客様が見つけた購入したいという人とは直接取引ができない点です。
万が一、ご自身で見つけた場合でも、不動産会社に仲介してもらう必要があります。

また、指定流通機構の物件情報登録は契約日から5日以内にする必要があります。
そして、状況の報告は1週間に1回以上行います。
他の契約よりも縛りが多いですが、その分スムーズに進みやすく、比較的早く売れると言われています。

□それぞれの媒介契約に向いている物件とは?

上記では、3つの契約形態の違いや特徴について解説しました。
続いては、それぞれの媒介契約に向いている物件をご紹介します。

まずは、一般媒介です。
特徴は、複数の会社と契約が結べることでしたよね。
つまり、市場における物件の需要があり、売りやすい物件であることが望ましいでしょう。
具体的な物件は以下です。

・築年数が浅い
・人気のあるブランドマンション
・立地が良い

こういった人気のありそうな物件は、一般媒介が向いています。

次は、専任媒介と専属専任媒介です。
これらは1社としか契約が結べないという制約がありましたね。
つまり、不動産会社が力を入れないと売却が難しそうな物件が向いています。

例えば、立地が悪かったり築年数がとても古い物件だったりです。

□まとめ

今回は、一般媒介や専任媒介、専属専任媒介の違いと特徴について解説しました。
ご自身のマンションの特徴と照らし合わせて、どの媒介契約が向いているか確認しましょう。
わからない方は、お気軽にご質問ください。

相続した家の取り扱いに悩まれるケースは多々あります。
処分をするにしても、どうするか悩ましいですよね。
そこで今回は、対処法の1つとして換価分割について解説します。
最後までお読みいただいて、ぜひ参考にしてみてください。

□換価分割とは?

換価分割とは何かご存知でしょうか。
初めて耳にした方も多くいらっしゃるでしょう。
まずは、換価分割とは何なのか解説します。

人が亡くなると、その人の遺族が遺産をどのように分けるか話し合いをして決めます。
換価分割は、不動産など現物の遺産を売却して現金にしてから分ける方法です。
遺産を分ける方法には、換価分割の他にも、現物分割と代償分割が挙げられるでしょう。
ここでは、それら2つと比較して、換価分割について解説します。

換価分割が向いているケースはいくつかあります。
例えば、遺産のほとんどが不動産や株式などの現物である場合や、価値がほとんどなくて相続希望者がいない現物資産がある場合、また相続税を納税するための資金がない場合などです。
換価分割は、相続人たちが遺産を公平に分けられる点がメリットです。

不動産や株式などの分割するのが難しいものがある場合、公平性を保つのは難しいでしょう。
不動産の場合だと、相続人複数人で共有名義にすることも考えられますが、デメリットがあります。
共有名義にした場合には、売却する時や次の世代に相続する時にトラブルに発展しやすくなります。
手続きや手間も増えてしまうでしょう。

現物の資産を現金化することで、遺産を公平に分割できます。
また、売却した代金を相続税に充てることも可能でしょう。

それでは現物分割は、どのような場合に向いているのでしょうか。

・遺産のほとんどが現金である
・遺産がたくさんあるため、そのまま相続人同士で公平に分割できる
・相続した自宅を手放したくない

以上のような場合に向いているでしょう。
この方法を取ると、そのまま相続したら良いだけなので手続きは簡単になります。
しかし、完全に平等に分け合うのは、難しいです。

代償分割はどのようなものでしょうか。
相続した自宅を売却したくなかったり、現物資産を相続した人がまとまった額の現金を持っていたりする場合に、向いているでしょう。
相続した自宅は残したいけど、公平に分割した時に取れる方法です。

相続人の中のある1人が、現物のまま遺産を相続してその代わりに他の相続人に現金を渡します。
こうすることで、現物資産を売却しなくて済むでしょう。
ただ、その人がまとまった額の現金を持っていることが必須になるでしょう。

□遺産分割協議書はどうなる?

遺産を相続する時には、遺産分割協議書を作成する必要があります。
これは、相続人同士の話し合いの時に作成されるものです。

換価分割を行なった場合には、以下の項目を記載します。
・被相続人の情報
・遺産分割同意について
・換価分割を行う財産種目について
・分割相続について
・遺産分割協議書の作成と所持について
・相続人の住所や氏名、署名日を署名し捺印

まずは、亡くなった方の情報を記載します。
氏名や本籍、生年月日や死亡年月日などです。
次に、遺産分割に同意した旨も記入します。

換価する財産が複数に渡る場合も全て書きます。
そこから諸経費を差し引いた金額を、相続人の人数で分割相続することを書き入れます。

遺産分割協議書は、相続人の人数分作成します。
それぞれが署名捺印して、1通ずつ持っておくことを記載します。
最後に、相続人全ての住所と氏名を署名してから署名日を記入して、捺印します。
この協議書の作成は、ご自身でもできますが、司法書士に依頼することも可能です。

□注意点を押さえておきましょう

最後に、換価分割を行う場合の注意点をご紹介します。
少し複雑ですが、確認していきましょう。

注意点は、譲渡所得税についてです。
換価分割を行なった場合は、譲渡所得が発生する可能性があります。
譲渡所得を得た場合は、譲渡所得税が課せられる可能性が高くなるでしょう。
所得した人の条件によって状況は異なります。

もし、相続した不動産を売却した結果、5000万円を得られたとします。
相続人が2人の場合は、1人2500万円ずつ受け取りますね。
この時に、遺産分割協議書には、2人のうちどちらかが相続登記をした上で、不動産を売却してその利益を2人で分割する旨を記載しておきます。

その相続登記をした人が、不動産を売却した際に売却益が発生した場合なら、譲渡所得税の課税が必要になります。
つまり、2人ともそれぞれ税金の申告義務を受けるのです。
ただ、これが居住用の財産の場合は譲渡益が3000万円まで特別控除の範囲になります。
そのためこのケースだと譲渡益は発生しないでしょう。

□まとめ

この記事では、換価分割について詳しく解説しました。
他の2つの方法と比較して、どれが最も適しているか確認することが大切です。
遺産分割協議書や注意点に関しても、押さえておいてください。
ご不明な点がある方は、当社までご連絡ください。

親の不動産などを相続される予定の方はいらっしゃいませんか。
相続をするためには、様々な手続きを行う必要があります。
今回は、その中でも相続登記のやり方について解説します。
相続をする可能性のある方は、事前知識としてぜひ確認してください。

□相続登記の基礎知識を押さえましょう!

まずは、相続登記に関する基礎知識を押さえることから始めましょう。
不動産の相続登記についてご説明します。
不動産の相続登記とは、国に対して行う不動産の名義変更をするための手続きです。

登記の申請を行う場所は、法務局になります。
法務局まで足を運ぶ必要があるでしょう。

そして、登記の申請を行う人は、不動産の相続人になります。
相続人は不動産を譲り受ける人のことを指しますね。
複数人相続人の候補者がいた場合は、話し合いを行って相続する人を決めます。
分割して相続する場合もあるでしょう。

登記の期限は特に決められていません。
しかし、放置することはおすすめできません。
放置することによるリスクもあります。

登記にかかる費用は数千円程度です。
覚えておきましょう。

□相続登記のパターンをご紹介!

相続登記は一般的に、以下の3つのパターンに分けられることが多いです。

・親族など全員で遺産分割の話し合いを行って相続登記をする
・遺言の内容に従って相続登記をする
・法定相続分で相続登記をする

*親族など全員で遺産分割の話し合いを行って相続登記をする

まずは、全員で話し合いをして相続を決めるパターンです。
このパターンが最も多いでしょう。
相続人が複数人いる場合に、その相続人全員が話し合いの場に出席します。
そして、故人の不動産を誰が相続するか決めます。

誰か決めたら、遺産分割協議書を作成する必要があります。
この書類を作成することで、相続登記を行えます。

もし、相続人が1人だった場合は、遺産分割協議を行う必要はありません。
協議がない分、手続きも簡潔になるでしょう。

また、このパターンはよくありますが、遺産分割協議ではトラブルになる可能性が高いです。
遺産分割協議をすることで、スムーズに意見がまとまれば良いですが、意見が割れてしまうこともあります。
そうなると、相続登記もすることが難しくなるでしょう。

遺産分割協議の内容は原則自由です。
必ずしも民法で定められた法定相続通りの内容で分け方を決める必要はありません。
ただ、「共有」する時は注意が必要でしょう。

共有とは、残された不動産を複数人の相続人で同時に所有することを指します。
兄弟間で一緒に共有することはよくある話でしょう。
登記簿には2分の1ずつの持ち分が記載されます。

しかし、不動産を共有にすることで不自由さを感じることもあります。
その理由は、売却やリフォーム、賃貸など何をする際にも共有者全員の同意が必要になるからです。
意見が割れるとトラブルに発展することもあるかもしれません。

*遺言の内容に従って相続登記をする

遺言がある場合は、その内容に従って相続人を決めます。
遺産分割協議は必要ではなくなるでしょう。

ただ、絶対に遺言書通りに決める必要はありません。
もし相続人全員が同意していたら、遺言書に従わない相続割合に決めることも可能です。

遺言書がある場合の特徴は、1人でも相続人が遺言通りにしたいと主張したら、遺言が優先される点です。
法務局へ遺言書を提出することで、相続登記も簡単に進められます。

*法定相続分で相続登記

このパターンは、事務手続きを簡単にしたい方におすすめです。
他のパターンとの違いは、遺産分割協議が必ずしも必要ないということです。

遺産分割協議において相続人同士が揉めていて、話が進まないことがあります。
その時に、法定相続分であれば相続登記を行えるでしょう。
その上、相続人全員の許可をとる必要がなく、相続人単独でも申請ができるのです。

ただ、そうしてしまうと問題も発生します。
その理由は、相続登記はできたとしても、その不動産を売却したい場合に、共有者全員の同意が必要となるからです。
分割協議の時に揉めていたとしたら、その後も揉めてしまうかもしれませんね。
そのため、全員が納得している形で手続きすることをおすすめします。

□相続登記のやり方をご紹介!

最後に相続登記のやり方をご紹介します。

まずは、相続物件を特定しましょう。
登記事項証明書や固定資産税納税通知書などが参考になります。

そして、被相続人の戸籍謄本などを取り寄せます。
取り寄せに時間を要する場合もあるので、早めに行うことをおすすめします。

次に相続人の確定をして、相続人の戸籍謄本や住民票などの書類を用意します。
遺産分割協議をする場合には、遺産分割協議書を作成しましょう。

そして申請書の作成をして、登記の申請を行います。
一連の流れは以上になります。

□まとめ

本記事では、相続登記のやり方について解説しました。
パターン別の注意点もあるので、よく覚えておいてください。
相続した不動産を売却する場合には、ぜひ当社にお任せください。

近年、空き家問題が全国で顕在化しています。
しかし、なぜそもそも空き家が増加すると良くないのでしょうか。
本記事では、空き家が倒壊するリスクや実際の事例についてご紹介します。
空き家を保有している方や、親の持ち家がある方はぜひ参考にしてみてください。

□なぜ空き家は倒壊するか?

空き家には様々なリスクがあります。
空き家が長年放置されることによっても、たくさんの危険性があるでしょう。
その中の1つに、倒壊のリスクがあります。
それでは、なぜ空き家は倒壊してしまうのでしょうか。

それは、日本の従来の住宅が、木を主としてつくられていることが大きな原因となっています。
木でつくられた住宅は、定期的なメンテナンスや適切な管理が必須です。
それらが全く行われずに放置されていると、どんどん弱くなってしまうでしょう。
弱くなることで、構造材としての役目を果たせなくなってしまうのです。

全国で問題になっている空き家は、基本的に古いものが多いです。
特に耐震基準の改正前の昭和56年以前に建てられた建物は、耐震性が不十分である可能性が高いです。
耐震基準の観点からも、放置されている空き家は小さな地震や台風でも倒壊してしまうのです。

このような倒壊のリスクの高い空き家は今や社会問題です。
そのため、行政も空き家に対して対応を求められており、行政代執行が行われるようになってきました。
行政代執行とは、行政上の強制執行の一種です。
この場合では、行政庁が、放置された空き家を所有者の代わりに解体することを指します。

実際に、2014年5月には、大田区において築46年の倒壊する危険性の高かったアパートが空き家条例に基づいて解体されました。
行政代執行は、行政が解体を行いますが、その費用は所有者に請求されます。

このアパートは、劣化状況もひどく、老朽化も進んでいたため、倒壊の危険性が高かったようです。
その上、屋根材が飛散したり、動物による被害が発生したりもしていました。
倒壊とまではいかなくとも、重量のある瓦や外壁、塀などが崩落するリスクもあったでしょう。
その瓦などが人に当たって怪我をさせてしまったら、ただごとでは済みません。

また、台風が来たら瓦礫などが飛んできて大変危険な状態になることは容易に想像できますね。
雪が多い地域だったとしたら、雪の重さで建物が傾くこともあります。

空き家はリスクをたくさん抱えているので、住む予定がないのであれば早めに対処しましょう。

□空き家が倒壊した事例をご紹介!

続いては、空き家が実際に倒壊した事例をご紹介します。
その時に発生した損害賠償に着目して説明するので、参考にしてみてください。

所有していた空き家が倒壊してしまい、近隣の建物へ被害が及んだ場合は、どれくらいの損害賠償が発生するのでしょうか。
まずは、所有している空き家の解体費用が必要です。
解体費用は、家の形状や面積によって異なります。
一般的な木造住宅の場合、建坪50坪くらいで250万円前後と思っておきましょう。

それに加えて、近隣の住宅に被害があった場合は、被害に対する責任も取る必要があります。
この費用に関しては、損害具合で大きく変動があるでしょう。
修繕で済む程度なのか、全体的に建て替える必要があるのかで変わりますね。

万が一、建て替えとなった場合は、何千万円という金額になります。
非常に多額になってしまうこともあるでしょう。

ここで、火災保険に加入しているから大丈夫かなと思われた方もいらっしゃるでしょう。
しかし、空き家の場合だと火災保険では対象外となる可能性が高いです。
もともと空き家の状態で火災保険に加入していれば良いですが、そうでない場合は厳しいと考えるのが無難です。

もう1つ事例をご紹介します。
この事例は、空き家が倒壊することで通行人に被害を与えてしまった場合です。
建物に関しては、先ほどと同様に解体費用がかかります。
50坪程度の建物で、250万円前後でしたね。

しかし、人的損害が発生してしまうと、費用は何千万円にもなるかもしれません。
また、不幸なことに亡くなってしまった場合は、何億円ともなります。
空き家を放置することで、それほどのリスクがあることを理解しておいてくださいね。

繰り返しになりますが、このようなケースだと保険の対象とはならないケースが多いです。
保険の対象外の場合は、ご自身で損害費用を全て負担する必要がありますね。
現実的ではない金額になってしまうこともあるので、空き家を放置することは避けましょう。
気にしていないと数年はすぐに経ってしまうので、早めに動き出すことをおすすめします。

□まとめ

本記事では、空き家を放置すると倒壊するリスクがあることや、その原因について解説しました。
また、実際の倒壊の事例も紹介しました。
空き家を放置することには、大きな危険性が潜んでいることを認識しましょう。
当社では空き家の管理業務も承っております。
空き家をどうしようかとお困りの方は、お気軽に当社までご相談ください。