2021/07/31（土）
不動産買取における手続きとはどのようなものなのでしょうか。
なるべく早く不動産を売却するために買取を利用しようとしている方は多いと思います。
では、具体的に不動産買取の手続きについて見ていきましょう。
□はじめに必要書類を確認して準備を行おう！
買取を行う時の最初のステップとして、必要書類を確認して準備を行うことが挙げられます。
具体的にどのような書類が必要になるのかを確認していきましょう。
1つ目は、登記済権利証や登記識別情報です。
不動産を誰が所有しているのかを明らかにするための書類で、2005年からは登記識別情報という形で交付されています。
なくしてしまった場合には司法書士に依頼することになるので、一度所有しているかどうかをご確認ください。
2つ目は、固定資産税納付通知書です。
固定資産税に関する書類で、年に一度お住まいの市区町村から送られてきます。
3つ目は、本人確認書類です。
免許証やパスポート、マイナンバーカードなどの本人確認ができるものをご用意ください。
ここからは戸建て住宅や土地、マンションの売却など、必須ではありませんが、各売却ごとの追加の書類をご紹介します。
マンションを売却する場合には、マンションの管理規約という書類があります。
マンションを購入したタイミングで受け取っているものなのですが、もし見当たらなくて必要な場合は管理会社に確認してみてください。
土地と戸建て住宅を売却する場合、土地測量図面と境界確認書という書類があります。
これから売却する予定の土地の面積や他の土地との境目を明確にしておく必要があるので、もしなくしてしまっている場合は再度測量し直すことになる場合もあります。
土地の状況にもよりますが、測量には10〜50万円程度かかります。
また、戸建て住宅を売却する場合には建築確認済証や検査済証が必要になります。
これは建築基準法に則って建てられた住宅かどうかを証明する書類です。
□手続きの流れについて詳しくご紹介！
書類を準備できましたら、次に手続きの流れを確認しておきましょう。
買取は大きく以下の3つのステップに分けられますので、それぞれ詳しくご紹介いたします。
＊不動産の相場を詳しく調べる
まずは売却予定の不動産はどのくらいの価格で売却できるのかを調べておきましょう。
現在所有されている不動産の価値を客観的に把握し、いくらであれば売却するべきなのかを判断する基準を先に把握しておく必要があります。
一般的な仲介での取引とは異なり、買取の場合は不動産会社が直接買主になるので、買い手を探すことなくスムーズに早く売却が完了できますが、相場よりも売却価格が低くなります。
＊不動産の査定を依頼する
相場を調べたら、次に査定を依頼しましょう。
査定を行うことで、現在所有されている不動産に実際にどのくらいの値段がつきそうなのか、どれほどの市場価値が見込めるのかの目安がわかります。
査定方法は、簡易査定と訪問査定の2種類あります。
客観的な情報から簡単に目安の金額を導き出せるのが簡易査定、実際に不動産会社が物件を確認し、様々な点を考慮してより詳細な売却できそうな金額を出すのが訪問査定です。
それぞれの査定方法の特徴を踏まえた上で、お客様がお持ちの不動産の査定を行いましょう。
当社でも無料で査定を承っておりますので、お気軽にご相談ください。
＊どのようなプランで売却するのかを決める
査定を行った後は、買取にするのか、仲介にするのかなどの具体的な売却プランを決めましょう。
期限が決まっていて最大限に売却価格を高くしたい場合は、買取保証付き仲介などのプランを選ぶのも良いでしょう。
すぐに売却を完了してしまいたい場合は、買取を利用するのがおすすめです。
当社では買取や買取保証付き仲介などの様々なプランをご用意しておりますので、お客様似合わせた最適なプランをご提示いたします。
□引き渡しの時に必要な書類について解説いたします
引き渡しを行う時には、上述いたしました本人確認書類や印鑑証明書、住民票などが必要になります。
住宅ローンが残っている場合には、ローン返済の金融機関の連絡が必要になります。
住民票と印鑑証明書は、取得してから3ヶ月以内のものである必要がある点にご注意ください。
□まとめ
この記事で紹介したように、不動産買取の手続きとして、書類を準備したり査定を行ったりする必要があります。
その後、どのようなプランで売却するのかを決めると良いでしょう。
当社では様々な方法で不動産買取を行なっておりますので、まずはお気軽にご相談ください。
2021/07/24（土）
「不動産の買取をお願いしようか迷っているけど、注意点とかはあるのかな。」
このように、買取の注意点について知っておきたい方は多いと思います。
そこで今回は「買取における注意点」「どのような方が買取に向いているのか」についてご紹介します。
□不動産の買取とは何かについて詳しく解説！
買取とは、不動産を売却する時の1つの方法で、不動産買取事業を行っている事業者が売主様から直接不動産を購入することを指します。
買取事業者は売主様から不動産を買い取った後に、リフォームなどを行なってから再度販売できる形にして売却活動を行います。
一般的には、売主様が不動産事業者に買主様を見つけるよう依頼する仲介という売却方法を選択することが多いでしょう。
しかし、仲介の場合は個人の買い手を探す必要があるので、売却にはかなりの時間がかかってしまうことが想定されます。
売却には3ヶ月以上かかってしまうケースも多く、場合によっては1年以上売却できないこともあるでしょう。
その点、不動産買取は買取事業者が直接不動産を購入することになるので、現金化できるのが比較的早いという特徴があります。
ただ、買取の場合は、一般的に仲介での売却相場よりも3割程度安くなると言われております。
手間が省ける上に現金化できるのが早い分、売却価格は仲介よりも低くなってしまうことが多い点にご注意ください。
当社の買取では、お客様に誠実にご対応させていただくことを大切にしておりますので無理な営業はいたしません。
経験や実績が豊富な有資格者が誠心誠意お客様の不動産を査定いたします。
直接取引ですので仲介手数料は0円です。
また、ローンが残っていたとしても金融機関との交渉がスムーズにできるように当社が執り行いますのでご安心ください。
相続物件やボロボロの古くなった空き家などの買取も行なっておりますので、お気軽にご相談ください。
□どのような方が買取に向いているの？
次に買取が向いている方の特徴を確認していきましょう。
＊戸建て住宅または土地を2ヶ月以内に売却したい方
上述いたしましたように、仲介で不動産を売却する場合は3ヶ月以上もかかることが多いです。
立地が良いマンションは人気が高いために購入者が現れやすく売却しやすいのですが、不便な立地の戸建て住宅や土地を売却する時にはより時間がかかる傾向があります。
そのため、マンションではなく戸建て住宅や土地を早く売却したい場合や、2ヶ月以内に不動産を手放したい方は、買取を利用するのがおすすめだと言えるでしょう。
＊旧耐震基準のマンションを持ってらっしゃる方
安全性の観点から、現在の耐震基準を満たしていないマンションを敬遠される方がおられます。
そのため、仲介では旧耐震基準のマンションは売れにくい傾向にあります。
あまりにも築年数が古い場合はリフォームが必要になることもあります。
そのままの状態では売却が難しかったりリフォームの手間を省きたかったりする場合には、買取を利用することをおすすめいたします。
＊住宅を解体して更地にして売却しようと考えている方
住宅の資産価値がほとんどなくなってしまっている場合や空き家になってしまっている古い建物を所有している場合には、更地にした方が売却しやすくなる傾向があります。
しかし、住宅を解体するのにもお金と手間がかかります。
どのような構造で建てられているのか、どのくらいの広さの建物なのかによって解体の費用は変わるのですが、中には200万円以上の解体費用かかることもあります。
買取の場合は買取事業者が解体費用を負担することが多く、また荷物の整理や処分をしていただかなくても、そのままの状態で対応してもらえます。
更地にしたい方にとってはお金も手間も省けておすすめです。
＊なるべく高く、決められた期間内に売却を完了させたい方
新築中の物件の買い替えなどある程度期間の猶予はあるために、なるべく高く売りたい場合には、買取保証付きの仲介を依頼するのがおすすめです。
買取保証とは、もし定められた期日までに買い手が現れなかった場合には、不動産会社があらかじめ取り決めた価格で買い取る仕組みのことを指します。
仲介で売れそうな不動産で、売却期限が決まっている場合におすすめです。
当社は買取だけでなく買取保証付き仲介も行なっておりますので、お気軽に売却相談フォームなどからお問い合わせくださいませ。
資金計画が立てやすく、買い替えを予定されている売主様に大変好評をいただいております。
□不動産買取における注意点とは？
仲介で売却する時の市場価格と比べて、買取の場合はやはり価格が安くなってしまう点が注意点だと言えるでしょう。
買取は不動産会社が様々なリスクを負い、リフォームやリノベーションの費用も負担するなどの手間やコストをかけることになるため、利益を確保するためにはどうしても買取価格を下げざるを得ません。
その分、売主様は比較的早期に売却を完了できる、売却できることが確定しているなどのメリットがありますので、手間や時間があまりかからないことを重視する場合にはおすすめです。
□まとめ
今回は「買取における注意点」「どのような方が買取に向いているのか」についてご紹介しました。
なるべく早く不動産を手放したい方、時間やお金の負担をなるべく減らしたい方には買取が向いているかもしれません。
この記事を参考に、ぜひ買取を検討してみてくださいね。
当社では、お客様に合わせて買取だけでなく売却に関する様々なご提案をさせていただきますので、まずはお気軽にご相談ください。
2021/07/17（土）
不動産買取における査定について知りたい方は多くいらっしゃると思います。
査定方法の種類や流れ、査定額を左右するポイントについて知らずに査定を依頼して後悔するのはいやですよね。
この記事では査定方法の種類や流れなどについて詳しく解説していきますので、ぜひ参考にしてください。
□査定方法は2つあるって本当？それぞれ詳しく解説！
査定方法は大きく分けて2種類ありますので、それぞれ詳しく解説いたします。
1つ目は、簡易査定です。
机上査定とも呼ばれますが、売却予定の不動産の立地や広さ、住宅の場合は築年数などの具体的な情報をもとにある程度の売却できそうな目安価格を出す査定方法です。
不動産会社に実際に売却を依頼する前に、目安価格を知っておきたい場合におすすめだと言えるでしょう。
ただ、現地を見て査定を行うわけではないので、建物内外の雰囲気が悪い、痛み具合や修繕が必要な箇所かがわからないため、あくまでも目安の金額を出せるだけである点にご注意ください。
2つ目は、訪問査定です。
実際に売却予定の不動産がある現地まで赴き、簡易査定よりも正確に売却できそうな価格を出す査定方法のことを指します。
具体的には建物の劣化具合や設備状況などの物件の特徴の把握、不動産におけるニーズや需要供給のバランスなどを細かく確認して査定価格に反映させます。
簡易査定の場合は翌日までには結果を報告してもらえることが多いのですが、訪問査定の場合は様々な項目を詳しく確認してから価格を算出するので、結果を報告してもらえるまで多少時間がかかることが多いでしょう。
そのため、精度の高い査定を受けたい場合に利用することをおすすめいたします。
□不動産の査定の流れについて解説していきます
簡易査定に関しては、必要な情報を入力するだけである程度の査定価格が出せるため、ここでは解説を省略します。
ここでは、詳細な査定価格がわかる「訪問査定」の流れについて詳しく解説いたします。
大きく分けて4つのステップで訪問査定は完了できます。
1つ目のステップは、査定依頼をして訪問日時を決めることです。
まずは訪問査定を行ってくれる会社に連絡を取り、実際に現地を見てもらう日程を決めましょう。
当社でも無料で査定を行なっておりますので、お気軽にご相談くださいませ。
2つ目のステップは、現地調査です。
不動産会社の担当の方に実際に不動産を見てもらい、住宅の売却価格を左右する様々なポイントを確認して正確に情報を把握します。
担当者に聞かれた質問にはきちんと正直に答えるようにしましょう。
査定に悪影響を与える情報であってもこの時点で正直に伝えておかなければ、査定価格と実際の売却価格に大きなギャップが生まれてしまう可能性があります。
3つ目のステップは、書類の用意です。
登記簿謄本や売買契約書などの様々な書類を用意して、契約を締結する準備を整えましょう。
4つ目のステップは、査定結果の報告を受けて実際に買取もしくは仲介を依頼することです。
満足のいく査定価格になった場合や査定結果の理由が納得できた場合に不動産会社に依頼すると良いでしょう。
□査定額を左右するポイントとは？
大きく分けて4つのポイントがありますので、それぞれ詳しく確認していきましょう。
＊立地や広さなどの物件の詳細
立地や広さ、間取り、設備、日当たりなどの様々な物件の詳細によって査定額は大きく左右されます。
立地に関しては駅までの距離が近いかどうか、周辺には生活に適した施設が複数あるかなどが重要です。
その立地においてどのような層の買い手が多いかによって、最適な広さや間取りが変わります。
一般的に間取りは広い方が不動産の価格は高くなりやすいです。
また、設備に関してもなるべくグレードが高い方が高値がつきやすいでしょう。
マンションの場合、間取りの方角や日当たり・眺望が良い部屋かどうかによっても金額が変わります。
＊マンションの場合は管理状況がどうなっているか
物件によっても管理状況はかなり変わるので、とても良い管理状態のマンションなのであればそれだけ査定価格が高くなりやすいと言えるでしょう。
管理状況が良くないマンションの場合は長期間売れ残る可能性があるので、高値がつきづらくなるかもしれません。
＊リフォームなどの施工を行った会社
リフォーム歴がある場合には、施工会社の実績によっても査定価格が左右されることがあります。
いい加減な工事を行なってトラブルが起きたことがある会社が施工している場合は、査定価格がプラスになりにくくなると言えます。
＊室内の汚れや設備などの状況
物件の詳細と同様に、室内の状況もとても大切な査定ポイントです。
タバコのヤニで壁が黄色くなっていないか、水回りや天井などは清潔さを保てているかなどが重要です。
このように、様々な査定ポイントがありますが、お客様ご自身で管理できる室内の汚れに関しては、査定前に念入りに綺麗にしておきましょう。
□まとめ
査定方法の種類や流れ、査定額を左右するポイントについてご紹介してきました。
査定には、簡易査定と訪問査定の2種類があります。
訪問査定では、実際に不動産を訪れてあらゆる項目を調査するため、より売却価格に近い査定金額を算出できる可能性が高いです。
また、査定の流れについて詳しく知っておくと、依頼する時のイメージがしやすくなると思います。
当社では無料で査定を行なっておりますので、お気軽にご連絡ください。
2021/07/08（木）
「媒介契約について知りたい。」
不動産売買を検討中で、このようにお思いの方はいらっしゃいませんか。
その場合、自身にとって最適な媒介契約について把握しておきたいですよね。
そこで今回は、媒介契約とは何かと、売主にとって最適な媒介契約をパターン別にご紹介します。
□媒介契約とは
まず、媒介契約とは何かについてご紹介します。
媒介契約とは家を売るにあたって、不動産会社に買主を探してもらうための契約です。
主に、売却活動をする時の条件や、成約した時の報酬などを取り決めます。
このような依頼を受けた会社は、売買や仲介などの取引を扱う法律である宅地建物取引業法によって、依頼者にとって不利にならない売買契約を結ぶことが法律で定められています。
また、媒介契約は大きく分けて3つの種類があります。
1つ目は、一般媒介契約です。
これは3つの種類のうち、一番制限の少ない契約です。
この契約のメリットは、複数の会社に依頼できる点です。
より多くの方に物件情報を知ってもらいやすくなるので、成約率を高められるでしょう。
また、売主が自身で買主を見つけても構わない点もメリットの1つと言えます。
さらに、一般媒介契約には「明示型」と「非明示型」があり、依頼者がどちらかを選ぶことになります。
明示型は、仲介を依頼した会社の他にもお願いしている会社があるのか、あるのであればどこに依頼しているのかを知らせる方法です。
非明示型であれば、そのことを知らせる必要はありません。
知らせたくない内容があるケースを除けば、前者を選ぶ方が多いです。
2つ目は、専任媒介契約です。
これは、1つの会社に依頼する契約のことです。
この契約のメリットは、自身で物件の買主を探せる点や、不動産会社にレインズへ登録する義務が発生する点などが挙げられます。
ちなみに、レインズとは国土交通大臣が指定した不動産流通機構のことです。
これに登録されると、全国の不動産会社で見られるようになるため、物件が売れやすくなります。
3つ目は、専属専任媒介契約です。
これは、依頼した会社に全面的に任せる契約です。
この契約を結んだ会社は、専任媒介契約同様にレインズへ登録する義務がありますが、異なる点もあります。
それは、締結してから5日以内、依頼主に対する報告は1週間に1回以上と決められている点です。
素早く安心して報告を受けられるので、より積極的な売却活動が期待できるでしょう。
□ 売主にとって最適な媒介契約をパターン別に解説！
ここまで、媒介契約とは何かとその種類を3つ紹介しましたが、売主にとって最適なものは場合によって違います。
そこでここからは、売主にとって最適な媒介契約を3つのパターンに分けて解説します。
＊売れ筋物件や売却価格を考慮しない場合は一般媒介契約
駅に近い物件や築年数が浅い物件など、取引相手が見つかりやすい場合は、一般媒介契約を結ぶのがおすすめです。
なぜなら、この契約ではすでに述べたように複数の会社の仲介を受けられるため、競争原理が働くからです。
また、すぐに物件を売りたい方や、売却価格を考慮しない方にもこの契約は向いています。
＊売れにくい物件や希望価格がある場合は専任媒介契約
この契約を結ぶと複数の会社と契約できないかわりに、1社から手厚くサポートを受けられます。
そのため、売れにくい物件を売却したい場合はこの契約がおすすめです。
また、希望価格がある場合にもおすすめです。
なぜなら、希望する価格で不動産を売るためには、一定の時間と営業努力が必要だからです。
粘り強く販売活動を行うことを考えると、1社から手厚いサポートを受けられるこの契約が適しています。
逆に複数の会社と契約できる一般媒介契約では、販売活動が長くなるにつれて成約の可能性は低くなってしまいます。
希望価格がある場合は、なるべく避けた方が良いでしょう。
＊信頼できる不動産会社がある場合は専属専任媒介契約
不動産会社に全て任せられると判断した場合には、専属専任媒介契約がおすすめです。
この契約は、他の2つよりも協力を得られやすい契約形態です。
さらに、専任媒介契約よりも担当者から進捗報告を早く受けられます。
担当者の説明がわかりやすく、豊富な販売実績を持つ会社に依頼する場合は、この契約がベストだと言えるでしょう。
なお当社は豊富な販売実績を持っており、当社の営業スタッフがお客様一人ひとりに丁寧に対応いたします。
もし専属専任媒介契約を検討している方がいらっしゃれば、ぜひ当社までお問い合わせください。
□まとめ
今回は、媒介契約とは何かと、売主にとって最適な媒介契約をパターン別に解説しました。
不動産売買を検討する時は、ぜひ今回の記事を参考にして自身に最適な媒介契約を選んでみてはいかがでしょうか。
また、当社では、滋賀にて不動産売買に関する相談を承っております。
お気軽にご相談ください。
2021/07/01（木）
「共有持分について知りたい」
滋賀にお住まいの不動産売買をお考えで、このようにお思いの方はいらっしゃいませんか。
そこで今回は、共有持分について詳しく解説します。
□共有持分とは何かを詳しくご紹介！
共有持分とは、複数の人が1つの不動産を共同で所有している時に、それぞれの人がその不動産について持っている所有権の割合のことを指します。
例えば、夫婦で1つの不動産を半分ずつ共有している場合、夫と妻それぞれが持っている所有権の割合が共有持分になります。
そして、この割合は登記する必要があります。
登記とは、自宅の土地や建物の権利関係を公示することです。
また、共有名義とは何かについても押さえておきましょう。
共有名義とは、1つの不動産に対して複数人を所有者として登記を行うことを指します。
主に複数の相続人で相続するケースや、複数人で出資して不動産を購入する時に共有名義となることがあります。
この共有名義にはメリットが主に2つあります。
1つ目は、住宅ローン控除を二重に受けられることです。
住宅ローン控除は、購入価格の一定割合を所得税から税額控除できる制度です。
年末のローン残高の1パーセントが控除できます。
これは夫婦それぞれが、自身の住宅ローンの残高に対して利用できます。
しかし、共有者が病気などで仕事を辞めてしまい収入が無くなる場合や将来的に出産などで仕事を辞めるなど、ライフスタイルの変化も考えられます。
この場合、住宅ローン控除は使えなくなる可能性があるので注意しましょう。
2つ目は、売却時の特別控除を二重に受けられることです。
不動産を売却するときには3000万円が控除されます。
そのため、不動産を夫婦2人の名義で購入した場合は、これが6000万円となります。
□共有持分のままにしておくリスクとは？
ここでは、共有持分のままにしておくと発生するリスクを3つ紹介します。
1つ目は、不動産自体の売却が難しく、所有し続けなければならなくなる可能性があることです。
不動産の売却は処分にあたります。
そのため、共有者全員の同意が必要になります。
反対する方は1人でもいらっしゃれば、売却を実行に移せません。
2つ目は、相続により共有権者が増え続けることです。
共有状態が続くと、子世代・孫世代にまでその名義者は増えるので、同意を得ることが難しくなるでしょう。
3つ目は、費用が発生することです。
利用していない不動産であっても、共有持分に伴って固定資産税が発生します。
修繕費を支払う場合もあるでしょう。
共有名義の不動産を、子が相続・贈与する場合、相続税や贈与税の負担を負う可能性もあります。
□共有持分の売却方法をご紹介！
＊共有者全員で売却する
この売却方法の特徴としては、1人あたりの売却価格が高くなることが挙げられます。
なぜなら、購入者がその土地全てを購入するからです。
一方で、共有者全員で不動産を売却するためには共有者全員から承諾を得る必要があります。
1人でも不動産売却に反対している場合には売却できませんので注意しましょう。
＊共有者間で売却する
これは、売却先を探さなくても良いため、非常に手間のかからない方法です。
また、共有持分が変動するだけなので、他の共有者も納得しやすいです。
ただし、それまで共有者となっている方は親族関係である場合が多く、持分の交渉をするので、話がスムーズに進まないことも考えられるでしょう。
さらに、売却価格はより低い金額となることもあります。
＊単独で第三者に売却する
これは、自分の共有持分を第三者に売却する方法です。
この方法であれば、売却する方は売却前に特別な準備をする必要は無く、買主に所有権の移転登記をするだけです。
ただし、この方法で購入した方は自由にその土地を利用できないので、購入した土地を売却して利益を得ることだけが購入の動機となります。
そのため、売却価格が低くなることは多いです。
＊分筆して売却する
分筆とは、1つの土地を複数に分けてそれぞれを以前の共有者が単独で所有することを指します。
これをすれば、共有している状態が解消されるため、売却がしやすくなります。
しかし、分筆するには分筆自体にお金がかかるので注意しましょう。
なぜなら、1つの土地を複数に分ける時には、その境界を決めるために測量をする必要があるからです。
また、土地を分割したことやそれぞれの土地の所有者が決まったことを登記しなければなりません。
これらの手続きを行うためには、まとまった金額が必要です。
さらに、分割後の土地を以前の共有者で分割する場合に、場合によっては均等に分けられないこともあるでしょう。
□まとめ
今回は、共有持分について解説しました。
共有持分の不動産を売却する方法は4つあるので、共有持分の不動産売却をお考えの方はぜひ今回の記事を参考にして、手続きを進めてみてはいかがでしょうか。
また、当社は不動産に関するご相談を承っておりますので、もしご不明な点があれば当社までお気軽にお問い合わせください。
- 1
