2021/08/30（月）
夫婦で離婚をする時に、不動産を手放してしまうか、どちらかがそのまま住むのか迷われますよね。
その中で、共有名義にしている不動産があれば、将来、トラブルに発展する可能性があります。
そこで今回は、離婚後に不動産を共有名義でおいておくとどうなるか、滋賀の専門家が解説します。
□共有名義にしておくとどうなるか
夫婦間で離婚後にもめたくないですよね。
共有名義にしておくと、考えられるリスクについてお話しします。
1つ目は、離婚後もお互いの関係が続いてしまうことです。
一度離婚で関係を解消したにもかかわらず、共有名義にしておくと不動産を介してつながってしまうこともあります。
共有者がいる場合、他の共有者の同意がなければ賃貸借や抵当権の設定、売却などの行為に移せません。
リフォームですら、制限の対象になるでしょう。
そうなれば、連絡を取る必要があり、協議しなければなりません。
意見が合わずもめてしまうことも少なくありません。
2つ目は、放置される可能性が高くなることです。
元夫婦が協力して物件を活用することは、困難ですよね。
双方の意見が合致しなければ売却にもすすめられないため、結果、放置されてしまうケースが多くなってしまいます。
3つ目は、維持費用がかかってしまうことです。
不動産は使用してなくても毎年固定資産税がかかってしまいます。
また、マンションの場合は管理費用などが必要で、これが何年にもわたれば費用は膨れ上がるでしょう。
また、共有している以上固定資産税は分担することが原則ですが、清算に応じてくれなければ負担が集中してしまうため、トラブルに発展する可能性があります。
□共有名義を解消する方法
共有名義の変更方法として、返済名義人を単独名義に変更する方法が挙げられます。
これは、どちらかが相手への共有持分を財産分与することで対応できます。
以下では、住宅ローンがある場合とない場合の名義変更方法について詳しくお話しします。
住宅ローンがない場合は、簡単に名義変更できます。
離婚成立後に、法務局へ行き、登記申請すれば名義変更完了です。
その時に、司法書士に依頼して必要書類を作成してもらえば簡単に手続きができます。
住宅ローンがある場合は、単独名義にすることが難しいケースもあります。
その理由として、完済してからでなければ単独名義に変更できないことが挙げられます。
そのため、まずはローンを完済する必要があるでしょう。
とはいえ、すぐにローンを完済するのは難しいですよね。
住宅ローンが残っていたとしても、他の金融機関に借り換えをして相手名義のローンだけ完済することで名義変更可能です。
□共有名義の場合の分け方
離婚後にどのように不動産を扱うかは、扱い方次第でトラブルのもとになりかねません。
そのため、共有名義の不動産をどのように分ければ良いのか、その方法が気になる方もいらっしゃるでしょう。
不動産の財産分与をする方法とどのくらいの割合で分与されるのか解説します。
まず、不動産の財産分与をする方法は2つあります。
1つ目は、不動産を片方が買取り、現金で清算します。
例えば、夫が6000万円の家を引き取る場合は、妻に3000万円支払うというパターンがあります。
このように片方が相手方の所有権を買い取ることで、片方は生活環境を変えずに済みます。
親権を持たれている方が引っ越しをすれば、転校などによってお子様の精神的負担が大きくなってしまうこともあります。
ただ、離婚後にはじめて元夫の連帯保証人が妻であったことを知り、もめてしまうこともあります。
このような事例があります。
妻は住宅ローンの連帯保証人であることを知らずに、急に督促状が届き、その時に知ってしまいました。
結果、離婚後でも連帯保証人を解除することができず、家の名義を夫にしていたにもかかわらず、連帯保証人として責任を保証し続けなければいけなくなります。
2つ目は、売却して現金化します。
金融機関が夫婦で返済することを前提で住宅ローンの申請を通している場合、その名義を片方に変更する時には相当の支払い能力が認められる必要があります。
ローンの残債がない場合は簡単にできますが、ある場合は名義変更が難しくなることもあるでしょう。
そのため、一度売却してローンを完済し、財産が残った時はその残額を分配する方法がトラブルになりにくいです。
ここまで、財産分与で分ける方法について解説しましたが、財産分与の場合、持分はどうなるのでしょうか。
夫婦共有名義の場合は、持分でそれぞれの財産分与がきまると思っている方も少なくありませんが、これは間違えです。
通常は、持分割合によって財産分与を行いますが、離婚をする場合は無関係になります。
そのため、夫婦で2分の1ずつ、均等に分けることが原則です。
□まとめ
今回は、離婚後の夫婦間で不動産を共有名義にしておくことのリスクや、共有名義の不動産を分ける方法について解説しました。
離婚後にもかかわらずトラブルに発展してしまうこともあるため、適切な財産分与を行いましょう。
当社は、滋賀の不動産の専門家です。
不動産のことでお困りの方は、お気軽にご相談ください。
2021/08/24（火）
皆さんは、水道管が土地売却時の値段に影響することをご存知でしょうか。
実は、水道管に問題がある場合は土地売却価格に大きな影響を与えかねません。
そこで今回は、滋賀の専門家が土地売却の時に大きく影響する水道管についてわかりやすく解説します。
□水道管の状態による土地価格の変化
＊土地価格に影響を与える水道管の状態
水道管の状態によっては、土地価格が大きく変動することがあります。
例えば、土地のどの場所を通っているか、耐久性はどうなっているかがチェックポイントです。
まず避けたいことは、水道管が老朽化して破裂することです。
買主がせっかく建てた家にもかかわらず、破裂してしまえば元も子もないからです。
次に、水道管が他の敷地を通っているかどうかです。
水道管は、水道本管という太く大きな管から各家庭に引き込み管で通っています。
これが他の敷地を通っている場合は土地の価格に影響を与えます。
例えばボーリング調査によって水道管に穴が開いてしまえば、家の重みに耐えきれず破損してしまうかもしれません。
もし、隣人が家に住んでいれば一旦退去してもらってから大規模な工事をすることになってしまいます。
このようなリスクがあるため、他の敷地を通っていると土地の価格が変わってくるのです。
また、隣の敷地を通っている場合は、状況次第では建築基準法に触れることも懸念されます。
そのため、水道管の引き直し工事をする必要があります。
＊長年放置されている水道管の危険性
さらに、相続等で長年使用されていない水道管は非常に危険です。
その理由として、3つ挙げられます。
1つ目は、衛生面の問題です。
従来の水道管からさびや経年劣化が原因で、蛇口から赤い水が出るといったようなことがしばしば発生していました。
しかし、現在は水道管の質が向上し、このようなことはほとんど起こりません。
ただ、相続した土地を売却する場合は、水道管の老朽化や耐震性の問題が大きく関係し、健康に被害が生じる恐れもあるため注意が必要です。
2つ目は、引き込み管の太さです。
従来は直径13ミリ、または20ミリのどちらかを使用するのが一般的でしたが、昔より現在は使用する水量も多くなり、現在は20ミリが一般的になりました。
古い引き込み管は、13ミリのものもあるため、給湯器の動作が作動しないトラブルもあるため、ご注意ください。
3つ目は、引き直しや交換をする時に多額のコストがかかることです。
工事をする箇所や土地の状態によっても異なりますが、事前に入念な打ち合わせを行ったうえで依頼することをおすすめします。
なお、蛇口周りの部品破損等はホームセンターに行ってご自身で交換できます。
このように、水道管が引き起こすリスクは侮れません。
水を問題なく利用できる環境が整っていることは、買主にとってとても大切なことです。
健康にも被害が及ぶ可能性を考えると、水道管の状態が売却価格に関わることも理解していただけるのではないでしょうか。
□売却価格に与える影響
先ほどもご紹介したように、引き込み管を共有していたり、状態に問題があったりする場合は売却価格に大きな影響を与えます。
実際にどのようなリスクがあるのかという点について解説します。
1つ目のリスクは、買い手がつかないことです。
破損などのリスクが高いため、買い手はなかなか見つかりません。
地域や周辺環境によっては、売価を下げても買い手がつかないこともあるでしょう。
不動産会社に買い取ってもらうことも可能ですが、高価売却は期待できません。
2つ目のリスクは、工事費用の負担が必要なことです。
工事費用の負担は売主にあります。
費用は、周辺環境やエリアなどの条件によって異なりますが、相場は50万円ほどです。
事前に水道管の欠陥を見つけられた場合は、工事を行った上で売却し、工事費用を売却額に上乗せすると良いでしょう。
□土地を高く売るには
土地を高く売るためには、水道管の引き直しを行うことがひとつの方法としてあげられます。
先述したように、工事費用として約50万円ほどがかかるでしょう。
これは、土地を売却する売り手側が支払う必要があります。
ただ、だからと言って欠陥を隠蔽して土地を売却することは絶対に避けてください。
のちに賠償金を請求される可能性もあり、結果、土地の引渡し前に工事を行っておいた方がよかったということになりかねません。
また、水道管の引き直しを行う場合は、引渡し前に申請を行いましょう。
土地の売却を行う時は水道管の整備などを含め色々な手続きやしなければならないことがあります。
そのため、不明点があればお気軽に不動産のプロである当社にご相談ください。
また、土地を売る時は仲介と買取があります。
リスクの高い物件については、当社は信頼度の高さから買取をおすすめします。
不動産会社が買取をしてくれる方が、契約後のトラブルも少ないため、皆さんにとってもご安心いただけると考えております。
□まとめ
今回は、水道管が土地の売却価格に大きな影響を与えることをご紹介しました。
土地の売却を検討している方は、土地自体にのみ目が行きがちかもしれませんが水道管にも注目してみてください。
当社は、滋賀で不動産や住宅に精通した不動産会社です。
ご依頼やご相談に誠意を持ってご対応させていただきますので、お気軽にお問い合わせください。
2021/08/17（火）
不動産を手放したいがどうすれば良いか悩んでいる方はいらっしゃいませんか。
そのような方におすすめしたい方法が不動産買取です。
不動産買取では不動産を直接不動産会社に買い取ってもらうため、早く不動産を手放せます。
今回は、不動産買取にかかる期間について滋賀の不動産買取会社が紹介します。
□不動産売却(仲介)にかかる期間
不動産を手放す方法として、不動産会社への買取依頼と不動産会社を介した売却(仲介)があります。
まずは、売却(仲介)の場合についてどの程度の期間で手放せるか見ていきましょう。
売却(仲介)にかかる期間は、時期やエリア、不動産の種類などの条件によって異なります。
基本的には、3から6カ月ほどで売却できるでしょう。
ただ、事前に大まかな計画を立てる場合は、6カ月程度かかることを前提に予定を組んでおくことをおすすめします。
とはいえ、立地や不動産の種類によって売れにくいこともあるため、戸建てであれば6カ月以上も売れないことがあります。
また、売却(仲介)の時に隣地との境界が不明確だった場合、測量を行う必要があり、時間がかかりやすい傾向があります。
測量には3から4カ月ほどかかるため、売却まで6カ月を超えてしまうことも珍しくありません。
そのため、戸建ての売却(仲介)をお考えの時は、早めに売却計画を立てる必要があるでしょう。
□不動産買取なら早期売却が可能
不動産買取は、直接不動産会社が買取るため、売却より早く売却できます。
売却(仲介)の場合は需要が高いと考えられる物件を、低価格で売り出したとしても、買主が現れなければ売れません。
「価格よりも早く手放すことを優先させたい」
「すぐに売るべき事情がある」
というような場合には、買取をおすすめします。
期間としては、1から2週間程度で不動産を手放せることもあります。
□不動産買取の方法
＊不動産買取の2つの方法
不動産買取の時には2つの方法があります。
1つ目は、即時買取です。
特徴は、最短3日から1週間程度で不動産を売却できることです。
即時買取では、不動産会社が買主となり、物件をすぐに買い取ってくれます。
販売活動である広告宣伝の手間も必要なく、買取依頼をしてから物件の引き渡しまでスムーズに進められます。
ただ、物件が市場に出ないため、売却価格が市場の相場より低くなる傾向があります。
不動産がある地域の特徴や立地、築年数などの条件にもよりますが、市場の半分から80パーセントほどになるケースが多いでしょう。
そのため、売却価格にこだわりがない方や土地の活用予定がなく、固定資産税などの税金を削減したい方におすすめします。
また、急な転勤や相続といった事情で土地や建物の処理に困ってしまう方もいらっしゃいますよね。
現状のまま引き渡しできるため、スピーディーに手放せます。
早急に手放したい方もこちらの方法が良いでしょう。
2つ目は、買取保証です。
特徴は、市場に近い値段で売れる可能性があることです。
これは、買取保証付きの仲介とも呼ばれ、仲介と買取の良いところをとったような仕組みです。
初めに仲介のように不動産会社と媒介契約を結び、買主を探す販促活動を行います。
即時買取との違いは、この段階で成約になれば市場に近い価格で売却できることです。
一般的な仲介と異なる点として、販売活動には一定のタイムリミットが設けられていることです。
この期間が過ぎれば、あらかじめ合意していた金額で不動産会社に買い取ってもらえます。
不動産を現金化するまである程度の期間は要しますが、確実に物件を売却できる点がメリットでしょう。
また、売却価格も即時買取より高くなる可能性があるため、確実に売りたいが、市場価格に近い価格で売りたい方におすすめです。
不動産会社による仲介取引が成約した場合は、仲介手数料を支払う必要があります。
期限までに買主が見つからず、不動産会社に直接買い取ってもらう場合は、仲介手数料が必要ありません。
＊買取保証の条件
しかし、買取保証は、全ての物件が対象ではないことにご注意ください。
不動産ごとに一定の条件が存在するため、次に、その条件についてお話しします。
まず、建物や土地がある場所が不動産会社の営業エリア内でなければ、買取保証の対象から外れることが多いです。
次に、専任媒介契約、あるいは専属専任媒介契約を結ぶことが条件となります。
一度この契約を結べば、他の不動産会社に依頼できません。
専任媒介契約では、自身で買主を探す自己発見取引が認められますが、一定期間を過ぎると制限が課される点にご注意ください。
そして、建物や土地の条件があることもあります。
例えば、土地の面積が30平米から40平米以上の広さがあることや建物の築年数が30年から40年以内であることです。
築年数の指定がなくても、新耐震基準の建物でなければ買取保証が付けられないこともあるでしょう。
この買取保証がおすすめなのは、一定期間のうちに不動産をなるべく高く売って資金作りをしたい方です。
市場価格で売却できる可能性があり、売主が不動産を売りに出してすぐ成約した場合、査定価格よりも高い値段で売却できることもあります。
また、不動産を確実にどのくらいの価格で売れるかを把握しておきたい方にもおすすめの方法でしょう。
売却にかかる期間も事前に想定できるため、引っ越しや住み替えをお考えの方に適した方法ですね。
□まとめ
今回は、不動産買取にかかる期間と2つの買取方法について紹介しました。
即時買取であれば1週間以内に売却できることもあり、急な転勤や海外異動などの際に活用いただけます。
早く、確実に売りたい方は、ぜひ買取を利用してみてください。
当社では、不動産に関するお悩みを誠実な対応、熱意溢れる姿勢をもってサポートいたします。
ぜひ、お気軽にご相談ください。
2021/08/07（土）
不動産売却をお考えの方は、「なるべくトラブルが起きないように注意して売却したい」と思う方がほとんどでしょう。
不動産買取でよくあるトラブルを把握しておくことで、事前にトラブルを回避できます。
この記事では、不動産取引でよくあるトラブルや悪質な事業者について解説しますので、参考にしてください。
□トラブルが起きないように悪質な事業者に注意しよう！
不動産の買取は、仲介と比べて売却価格が低くなりやすい傾向がありますが、早期に売却できたり、売却を完了したい時期に確実に間に合わせられたりする点でメリットがあります。
そのため、これらのメリットを享受したい方が、健全な買取事業者に買取を依頼するには何の問題もありません。
一方で、悪質な買取事業者に不動産の買取を依頼してしまうとトラブルの元になります。
悪質な買取事業者の被害に遭わないように対策をするために、悪質な買取事業者の手口について見ていきましょう。
基本的に悪質な買取事業者は悪質な仲介会社と手を組んで活動を行います。
最初に仲介会社が売主様と専任媒介契約を締結し、売却活動を行わずに放置することで、売主様の中に「この不動産はなかなか売れないんだ」というイメージを作ります。
その後、なかなか売れない物件に対して不動産買取会社の買い手がついたと売主様に連絡をして、相場よりも安い価格で売却するように仕向けます。
そこで初めて売主様は騙されたと気づき、トラブルに発展することがあります。
この悪質な事業者同士が手を結んで騙してくる時の特徴は、専任媒介契約などを利用して売主様の利になる売却活動を行わないことにあります。
仲介会社が買取会社の間に挟まれているために、問題が起きてしまうのですね。
そのため、悪質な仲介会社を見極めて良識のある仲介会社に依頼する、もしくははじめから買取会社に依頼しておくなどの対策をとっておくと良いでしょう。
□不動産取引においてよくあるトラブルについて詳しく解説！
不動産取引で起きやすいトラブルは大きく分けて6つありますので、それぞれ詳しくご紹介いたします。
1つ目は、土地の境界におけるトラブルです。
不動産を売却する時には土地の境界線のトラブルがよく起きます。
マンションの場合は基本的にすでに境界が確定されているため、あまりトラブルは起きません。
一方、土地や戸建て住宅を売却する場合には、どこからどこまでを自分の土地として売却できるかが曖昧な状態になっていることがしばしばあります。
土地の境界線を確定しようと思っても、隣人が承諾しない場合には売却できません。
売却する時にはきちんと測量を行なって隣人の同意を取り付けることが大切だと言えるでしょう。
2つ目は、地中に障害物があるトラブルです。
地中に何かが埋まったままになってしまっているとトラブルの元になってしまいます。
既に建てられていた住宅を更地にする時に、浄化槽や作られていた地下室をそのまま残して埋めてしまった場合に、このトラブルが発生することが多いです。
金銭的なトラブルが発生して無駄なお金を支払わなくても良いように、事前にきちんと申告しておくと良いでしょう。
3つ目は、物理的瑕疵のトラブルです。
雨漏りしていたり、シロアリの被害に遭っていたり、土壌が汚染されていたりなどの明らかに被害に遭っていることがわかる瑕疵のことを物理的瑕疵と呼びます。
事前に隠さず申告しておく義務があるので、売却価格に影響を与えるからといって隠さないことが大切です。
4つ目は、心理的瑕疵のトラブルです。
物件で自殺、他殺、事故死や孤独死があったり、近くに墓地や迷惑施設などがあることで、飼い主に心理的な抵抗が生じる瑕疵のことを心理的瑕疵と呼びます。
物件の直接的な瑕疵ではありませんが、物件の評価に影響する場合があるので、知っていながら説明しない場合は契約不適合責任に問われることがあります。
トラブル回避のためにも、物理的瑕疵と同様にきちんと申告しておくようにしてくださいね。
5つ目は、通常残しておくものにおけるトラブルです。
例えば、買主様としてはエアコンなどの設備は捨てずに残しておいてくれることを望んでいることもあります。
不動産を購入する時にも、設備表を見てエアコンやガスコンロなどの設備を確認している方が多いでしょう。
しかし、売主様が設備を「有り」と記載していたにもかかわらず、引っ越し時に誤って撤去してしまうことがあります。
そのような場合にはトラブルになってしまうので注意しましょう。
6つ目は、設備故障におけるトラブルです。
設備が故障していたトラブルはよく起きやすいので十分ご注意ください。
売却した後に不具合があったことが発覚すると、トラブルになり精神的にも金銭的にもダメージを受ける可能性があります。
□不要なトラブルを避けるために不動産買取がおすすめである理由について解説！
上記でご紹介したトラブルを避けるためには、不動産会社に買取を依頼するのがおすすめです。
主な理由としては、契約時に契約不適合責任を負わなくても良い点が挙げられます。
契約不適合責任とは、契約の内容に適合しない場合に売主が買主に対して負担をする責任を持つことを指します。
不動産会社に売却する時には、その責任を売主様が背負う必要がなくなるので、無駄なトラブルを避けられる点でおすすめであると言えるでしょう。
□まとめ
不動産取引でよくあるトラブルとその対策について知っていただけたと思います。
環境要因のトラブルは、事前申告をしっかり行うことでトラブル回避できるでしょう。
設備要因のトラブルは、売主様が意識してトラブルを避ける必要があります。
また、悪質な事業者に遭遇しないように不動産会社選びは入念に行なってくださいね。
当社でも買取や買取保証付き仲介などのサービスを行なっておりますので、お気軽にご相談ください。
- 1
