マンション売却豆知識コラム

離婚後に共有名義の不動産をそのままにしたらどうなるの?滋賀の専門家が解説します!

夫婦で離婚をする時に、不動産を手放してしまうか、どちらかがそのまま住むのか迷われますよね。
その中で、共有名義にしている不動産があれば、将来、トラブルに発展する可能性があります。
そこで今回は、離婚後に不動産を共有名義でおいておくとどうなるか、滋賀の専門家が解説します。

□共有名義にしておくとどうなるか

夫婦間で離婚後にもめたくないですよね。
共有名義にしておくと、考えられるリスクについてお話しします。

1つ目は、離婚後もお互いの関係が続いてしまうことです。
一度離婚で関係を解消したにもかかわらず、共有名義にしておくと不動産を介してつながってしまうこともあります。
共有者がいる場合、他の共有者の同意がなければ賃貸借や抵当権の設定、売却などの行為に移せません。
リフォームですら、制限の対象になるでしょう。

そうなれば、連絡を取る必要があり、協議しなければなりません。
意見が合わずもめてしまうことも少なくありません。

2つ目は、放置される可能性が高くなることです。
元夫婦が協力して物件を活用することは、困難ですよね。
双方の意見が合致しなければ売却にもすすめられないため、結果、放置されてしまうケースが多くなってしまいます。

3つ目は、維持費用がかかってしまうことです。
不動産は使用してなくても毎年固定資産税がかかってしまいます。
また、マンションの場合は管理費用などが必要で、これが何年にもわたれば費用は膨れ上がるでしょう。
また、共有している以上固定資産税は分担することが原則ですが、清算に応じてくれなければ負担が集中してしまうため、トラブルに発展する可能性があります。

□共有名義を解消する方法

共有名義の変更方法として、返済名義人を単独名義に変更する方法が挙げられます。
これは、どちらかが相手への共有持分を財産分与することで対応できます。

以下では、住宅ローンがある場合とない場合の名義変更方法について詳しくお話しします。

住宅ローンがない場合は、簡単に名義変更できます。
離婚成立後に、法務局へ行き、登記申請すれば名義変更完了です。
その時に、司法書士に依頼して必要書類を作成してもらえば簡単に手続きができます。

住宅ローンがある場合は、単独名義にすることが難しいケースもあります。
その理由として、完済してからでなければ単独名義に変更できないことが挙げられます。
そのため、まずはローンを完済する必要があるでしょう。

とはいえ、すぐにローンを完済するのは難しいですよね。
住宅ローンが残っていたとしても、他の金融機関に借り換えをして相手名義のローンだけ完済することで名義変更可能です。

□共有名義の場合の分け方

離婚後にどのように不動産を扱うかは、扱い方次第でトラブルのもとになりかねません。
そのため、共有名義の不動産をどのように分ければ良いのか、その方法が気になる方もいらっしゃるでしょう。
不動産の財産分与をする方法とどのくらいの割合で分与されるのか解説します。

まず、不動産の財産分与をする方法は2つあります。

1つ目は、不動産を片方が買取り、現金で清算します。
例えば、夫が6000万円の家を引き取る場合は、妻に3000万円支払うというパターンがあります。
このように片方が相手方の所有権を買い取ることで、片方は生活環境を変えずに済みます。
親権を持たれている方が引っ越しをすれば、転校などによってお子様の精神的負担が大きくなってしまうこともあります。

ただ、離婚後にはじめて元夫の連帯保証人が妻であったことを知り、もめてしまうこともあります。
このような事例があります。
妻は住宅ローンの連帯保証人であることを知らずに、急に督促状が届き、その時に知ってしまいました。
結果、離婚後でも連帯保証人を解除することができず、家の名義を夫にしていたにもかかわらず、連帯保証人として責任を保証し続けなければいけなくなります。

2つ目は、売却して現金化します。
金融機関が夫婦で返済することを前提で住宅ローンの申請を通している場合、その名義を片方に変更する時には相当の支払い能力が認められる必要があります。
ローンの残債がない場合は簡単にできますが、ある場合は名義変更が難しくなることもあるでしょう。
そのため、一度売却してローンを完済し、財産が残った時はその残額を分配する方法がトラブルになりにくいです。

ここまで、財産分与で分ける方法について解説しましたが、財産分与の場合、持分はどうなるのでしょうか。
夫婦共有名義の場合は、持分でそれぞれの財産分与がきまると思っている方も少なくありませんが、これは間違えです。
通常は、持分割合によって財産分与を行いますが、離婚をする場合は無関係になります。
そのため、夫婦で2分の1ずつ、均等に分けることが原則です。

□まとめ

今回は、離婚後の夫婦間で不動産を共有名義にしておくことのリスクや、共有名義の不動産を分ける方法について解説しました。
離婚後にもかかわらずトラブルに発展してしまうこともあるため、適切な財産分与を行いましょう。
当社は、滋賀の不動産の専門家です。
不動産のことでお困りの方は、お気軽にご相談ください。