マンション売却豆知識コラム

2022年1月

土地を売却した時の税金は何があるかご存知ですか。
今回は、これから土地を売ろうとしている方に向けて、税金の話をします。
節税対策も併せてご紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。

□土地を売却したらかかる税金って何?

土地を売る時に必要になってくる税金とはなんでしょうか。
3つの税金がかかります。
その3つとは、所得税、住民税、印紙税の3つです。

この中でも、土地を売ることによって利益が出た時に課されるのが、所得税と住民税です。
これらをまとめて譲渡所得税とも呼びます。
利益が出た時のみ発生する税金なため、利益が出ないと課されません。

課税方法は、分離課税がとられています。
総合課税ではありません。
それら2つの違いを説明します。

まず、分離課税とは、他の所得とは合算しないで分離した所得に対して課税するものです。
代表例は、譲渡所得や配当所得です。

その一方で、総合課税は、他の所得と合算した総所得に対して課税されるものです。
代表となるものは、不動産所得や給与所得などが挙げられます。

3番目の印紙税は、収入印紙というものを契約書に貼り付けて納税する方法をとります。
印紙を購入する必要があると押さえておいてください。
こちらは契約した金額によって納税額が決定されます。

□譲渡所得について詳しくなりましょう

続いては、譲渡所得についてより詳しく解説します。

先ほども説明したように土地を売却する時に出た利益に対して課税されるのが、譲渡所得と言いました。
正確にいうと、この譲渡所得に課税されるものが、所得税と住民税です。
それでは、どのようにして課税対象額を出すのでしょうか。

説明の通り、土地を売ることによって出た利益に対して課税されます。
その利益とは、単に売却できた価格というわけではありません。

売却した価格から初めに購入した時の土地の取得費を引きます。
また譲渡するためにかかった仲介手数料などの費用も引きます。
そして特別控除額を引いて、残ったら利益が出たといえます。
その残った部分に対して税金が課されます。

それでは、その税率はどれくらいなのでしょうか。
実は税率は、不動産の所有期間によって変わってきます。
目安は5年と覚えておいてください。

売却する不動産を所有していた期間が5年以内の場合は、短期譲渡所得と分類されます。
所有期間が5年を超えてくる場合は、長期譲渡所得となります。

短期譲渡所得の税率は、39.63パーセントです。
計算式は、所得税が30パーセントに復興特別所得税が0.63パーセント分足されていて、かつ住民税が9パーセントです。

一方で、長期譲渡所得の税率は、20.315パーセントです。
こちらは、所得税15パーセントに復興特別所得税0.315パーセント、そして住民税が5パーセントです。
2037年まではどちらにも、東日本大震災の復興を目的とした税金が課されている点に注意してください。

不動産を売却した年の1月1日時点を見て所有期間をはかります。
1月1日の時点で5年を超えていたら、長期譲渡所得となります。
例えば、2015年5月に購入した土地を2020年9月に売却した場合、実質的な所有期間は5年を超えていますが、売却した年である2020年の1月1日時点を見ると、5年以下となります。
そのためこのケースでは、短期譲渡所得になるのです。

計算される所有期間によって大きく税率が異なります。
もしこれから売却される方で、5年の区切りの手前にいる方がいらっしゃったら、少し待ったほうが良いかもしれません。
少しの違いで税金を大きく抑えられるかもしれないでしょう。
ぜひ参考にしてみてください。

□節税対策をご紹介!

最後に、譲渡所得税に対する節税対策をご紹介します。
活用して賢く納税してみてください。

節税するためには、控除をうまく利用する必要があります。
まず1つ目にご紹介する控除とは、相続空き家の3000万円特別控除です。
親の家を相続したけど、誰も住んでいない空き家を解体して売る場合は、この控除が利用できます。
これは譲渡所得が3000万円分控除されるのです。

つまり、もともとの課税される予定だった譲渡所得が5000万円だったとします。
その時にこの控除を使うことで、課税対象が2000万円分にまで減るのです。
このケースの場合では、まだ課税される部分が残っていますが、3000万円以下であれば税金がかかりません。
ぜひ利用してみてください。

2つ目は、所得費加算の特例です。
これは、譲渡所得から相続税の納税額の一部を控除できる特例のことをいいます。
条件は、土地を相続してから3年以内に売却を行うことです。
3年以内の方は、ぜひ押さえておいてください。

□まとめ

この記事では、土地を売却した時の税金について解説しました。
3つの税金があること、それぞれの特徴を押さえておいてください。
また、節税のポイントもいくつかありましたね。
ぜひ押さえておいてください。

「兄弟で相続した土地を売却したい」
このようにお考えの方はいらっしゃいませんか。
兄弟で相続した土地を売却して分割する方法はいくつかあります。
その方法や注意点についてご紹介するので、ぜひご一読ください。

□土地を兄弟間で上手に分割する方法をいくつかご紹介します!

兄弟が一緒に相続した土地を分割するためには、どんな方法があるのでしょうか。
方法は5つあります。
1つずつご紹介していくので、ぜひ参考にしてみてください。

1つ目は、換価分割です。
換価分割とは、土地を現金化して分けることです。
土地を土地のまま分割することは難しいですよね。
半分こにしたところでそこからの対処も難しいです。

そのため、一度現金にしてから分ける方法があります。
そのことを換価分割と呼ぶのでぜひ覚えておいてください。
土地を売ることによって現金化して、公平に分割できます。
現金で分けるので、完全に公平に分割できる点がメリットでしょう。

ただ、土地によってはすぐに売却できるとは限らないですよね。
売却に思いがけず時間がかかってしまう場合があります。
また、もし売却できたとしても想定した額ではないかもしれません。
注意が必要でしょう。

2つ目が、代償分割です。
代償分割とは、土地を兄弟のうちの誰か1人が代表して相続し、残りの兄弟にはその相続した兄弟から現金を渡す方法です。
相続した土地の価値を現金でどれくらいか想定して、分けた時のことを想定して不足分を補填します。

相続財産が不動産3000万円と預貯金1000万円の場合を想定してください。
そして、相続人が兄弟2人の場合、兄が不動産、弟が預貯金をもらいます。
しかし、このままでは相続分が不公平ですよね。

そのため3000万円の相続をした兄が、弟に足りていない分として1000万円を現金で支払います。
このように現物の代わりに現金を渡して平等に分割する方法を代償分割と呼びます。

こちらの方法では、不動産を自分たちの手元に手放すことなくそのまま残しておけます。
手放したくない場合に有効ですし、かつ公平性も保たれるでしょう。
ただ、現金を渡す側がまとまった資金を用意できる必要があります。
もし用意できない場合は、成り立たないでしょう。

3つ目は、土地の分筆です。
もし相続予定の土地が大きい場合は、土地を分筆して兄弟で分けることもできます。
分筆とは、登記簿上で1つの土地とされているものを、数筆の土地に分割することをいいます。

この方法だと、兄弟それぞれが土地の面積を均等に保有することが可能です。
わかりやすいので、遺産分割協議もスムーズに進むでしょう。

分筆する土地は大きい方が良いです。
それぞれ30坪から40坪ほどが適しているでしょう。
もしそれよりも小さい面積になると、活用が難しかったり売却がしにくかったりします。
分筆すると、とても小さくなってしまう場合は、あまりおすすめしません。

また土地の形にも注意してください。
分筆する土地が、長方形の角地など分けやすい形をしていたら問題ないでしょう。
しかし、分筆しにくいような形をしていたり、分筆することで条件に大きく差が出たりしてしまうとあまり好ましくありません。
具体的には、日当たりの差や道路に面しているか面していないかなどです。

4つ目は、共有分割です。
共有分割とは、誰か代表者がその土地を相続するわけでも、分筆するわけでもなく、兄弟全員がその土地を共有相続することです。
これは1つの土地のまま所有者が複数人に渡るということを指します。
兄弟全員が対象の土地に対する共有者となるため、それぞれが土地全体を利用できます。

ただ、共有分割はトラブルが発生しやすくなるので注意してください。
全員が土地全体へのアクセスができるため、同意しない土地活用が勝手にされてしまう可能性があるのです。
また土地の売却などに関しては、兄弟全員の同意が必須となります。

5つ目は、現物分割です。
現物分割とは、相続財産が複数ある場合に、財産の種類ごとで相続することです。
ただ、完全に平等に分けるのは難しいかもしれません。

以上のように分ける方法は1つではありません。
それぞれのメリットとデメリットを検討して慎重に決めることが大切です。

□土地を相続する時の注意点とは?

続いては、土地を相続する時の注意点をご紹介します。
思いがけないトラブルに発展する場合もあるので、注意点を押さえておきましょう。

まずは、現物分割時には適切に境界の確定を行ってください。
境界確定とは、分筆のために土地の境界線を確定させる作業のことをいいます。
それにも費用が必要になるので、注意してください。

また接道義務も果たす必要があります。
接道義務とは「土地に建物を建てる場合は4m以上の幅のある公道に敷地が2m以上接地していなければならない」という法律の規定です。
ぜひ覚えておきましょう。

最後は、価値が下がる場合は無理に切り分けないことです。
分筆をすることで大きく、土地の価値が下がってしまうことがあります。
その場合は、無理に切り分けないことをおすすめします。

□まとめ

今回は、兄弟で土地を相続した場合の分割方法についてご紹介しました。
5つの分割方法があることを覚えておいてください。
また土地の相続に関しては、境界の確定を行うことや接道義務を果たすことに注意してください。
この記事が参考になれば幸いです。

「家の名義変更が勝手にされてしまった」
このようにお困りの方はいらっしゃいませんか。
今回はそんな方に向けて、名義変更が勝手にされた時の対処法をご紹介します。
ぜひ参考にしてみてください。

□不正登記防止申出について知っておきましょう

不正登記防止申出とは何かご存知でしょうか。
不正登記防止申出とは、不正な登記を防ぐために法務局に申出ができる制度のことを指します。

個人情報などが載っている登記識別情報を盗み見られてしまったり、登記識別情報が記載された登記識別情報通知や印鑑証明書を盗まれたりした際に、悪い人が不正に登記をすることがあります。
これらの情報を勝手に使用して登記名義人になりすますことで、勝手に登記してしまうのです。
不正登記防止申出とは、この不正な登記を防ぐための申出です。

この申出をした場合、申出をしてから3ヶ月以内に該当の登記の申請があった時に、申出をした人に通知が行きます。
この時に通知が来るということは、第三者が勝手に登記をしようとしたということです。
すぐに通知が来るため、対処ができます。

また、登記官が登記の申請について不正を疑う時も、申請してきている人について本当に申請の権限がある人物なのかどうか調査が入ります。
この調査のことを、本人確認調査と呼びます。

不正登記防止申出はやっておいて損のない申出ということがわかりましたね。
それでは、不正登記防止申出は誰でも申請できるものなのでしょうか。
申出を出すためには、条件があります。

条件とは、申出人が申出をするに至った経緯、もしくは申出が必要と感じられた理由に対応する措置をとっていることが必要です。
つまり、印鑑証明書などが盗まれてしまった場合には、警察への被害届の提出が必要です。
または、第三者が不正に印鑑証明書の交付を受けていた場合には、交付した市町村長にその印鑑証明書を無効とする手続きを依頼することなどです。

つまり、何の理由もなくても不正登記防止申出が出せるわけではないのです。
何らかの理由があり、かつそれに対処をした状態で申出をする必要があります。

□家の名義変更が勝手にされていた場合の対処法!

先ほどは、勝手に名義変更されることを防ぐための申出についてご紹介しました。
それでは実際に変更されてしまったらどうしたら良いのでしょうか。

ご自身が全く知らない間に家の名義が移転していた場合、現時点での名義人が勝手に委任状を偽造して名義変更したことになります。
この行為というのは、違法行為に当たります。
そのため対処をとる必要があるでしょう。

勝手に名義変更されているのを発見した場合はまず、法務局にて登記変更の添付書類を閲覧してその書類を撮影してください。
その書類の中には、偽造された書類が含まれているでしょう。
そして、その証拠をもとに名義変更に対する民事訴訟をするか、警察に行って有印私文書偽造罪で告訴のいずれか、または両方を行います。
このように対処をすることによって名義を回復させられるでしょう。

そのうえ、家の名義変更を担当した司法書士に過失がある場合は、司法書士に対しても損害賠償請求が可能です。
このように勝手に名義変更されていた場合は、不正に委任状を偽造している可能性などがあるためしっかりと対処をしましょう。
わからない場合は、専門家に聞くなどしてみてください。

□勝手に相続登記されていたケースをご紹介

続いては、勝手に相続登記されていたケースについてです。
勝手に相続登記されてしまうこともあります。
その場合の事件性のないケースと事件性のあるケースを押さえておきましょう。

*事件性のないケース

事件性のないケースとは、法定相続分通りに相続登記がされている場合や、遺言書の内容通りに相続登記がされている場合などが挙げられるでしょう。
相続人が複数人いる場合は、自分以外の誰かが相続登記する場合があります。
もしこれがご自身があまり納得いっていなかったとしても、法定相続分通りだったり遺言書通りだったりする場合は、事件性がありません。

*事件性のあるケース

続いては、事件性のあるケースです。
事件性のあるケースは、遺産分割前に特定の相続人の単独名義に相続登記がされている場合があるでしょう。
また遺言書が存在していないのに、上記のような相続登記がされている場合も怪しいです。

これらの場合は、書類を偽造してから相続登記を行っている可能性が高いです。
ここでの書類は遺産分割協議書や遺言書を偽造している可能性が高いでしょう。
どちらも違法行為にあたるため、刑法上の罪となり事件性があります。

対処法としては、まず弁護士を代理人として先方と交渉してみるのはどうでしょうか。
刑事告訴をする前に解決できるとより良いかもしれません。

□まとめ

今回は、勝手に名義変更がされた場合の対処法について解説しました。
違法行為にあたる可能性もあるので、しっかりと対処をしましょう。
この記事が参考になれば幸いです。

家を売却する時に大切な要因が築年数です。
築年数によって、価格の相場は大きく異なってくるでしょう。
そこで今回は、築年数別の価格の相場をご紹介します。
ぜひ最後までご覧ください。

□築年数が経つほど価格相場は下落します

当たり前ですが、築年数が経てば経つほど価格の相場は下がります。
多くの人が、住宅の情報サイトなどを閲覧した時に安い物件があると思ったら、築年数が古かったという経験をしたことがあるでしょう。
築年数の古い物件は築浅物件や新築物件と比較して安値で売り出されることが多いです。

一戸建て物件の価格は、土地価格と建物価格に分けられます。
土地価格に関しては、不動産市場の影響を多少受けることになりますが、住宅地の場合それほど大きく変動しません。
その一方で、一戸建て木造住宅の建物価格は築年数が経つにつれてどんどん下がっていきます。

例えば、5000万円の新築一戸建てがあったとします。
その物件の土地価格は3000万円で、建物価格が2000万円の場合、土地の3000万円は大きく下がらないです。
しかし、建物価格の2000万円は20年後などには、数百万円程度になっているでしょう。

□築年数別の価格相場は?

次に、築年数別の価格の相場をご紹介します。
物件を円滑に売却するためには、相場に合わせることが大切なので、ぜひ確認してください。
その相場というのは、不動産会社が物件を買い取る買取相場が目安の一つです。
買取相場は市場価格の7割ほどです。

*新築から築10年まで

まずは、新築から築10年までの価格相場です。
築年数が10年になるまでに、建物の価値は半分程度となります。
新築から10年経つまでの価格の下落は勢いがあります。

その理由は、一戸建ての場合は人が住んだ瞬間に価値が下がると言われているからです。
特に日本人は、新品を好む傾向があります。
すでに人が生活して中古物件となってしまっては、大きく価値が失われてしまうのです。

例えば、先ほどの5000万円で新築の一戸建てを購入した場合は、10年後の市場相場4000万円(土地が3000万円+建物1000万円)ほどになっているでしょう。
買取価格は、市場相場の7割ほどなので、2800万円になります。

*築11年から築20年まで

次に、築11年から築20年までの相場です。
10年を超えてくると、中古物件の価値の下落速度は緩やかになっていきます。
目安になるのは、築15年の時点で最初の建物の価格から3割ほどまで下がります。
築15年を過ぎてから20年に到達するまで、価値は徐々に下落していき、築20年の時点ではほとんど価値がなくなってしまう可能性があります。

例えば、先ほど5000万円の一戸建てだった場合は築15年時点で、3600万円(土地が3000万円+建物600万円)です。
そこから買取価格を出すと、2380万円となります。

*築20年から築30年以上

これくらい長くなってくると、建物の市場価値はほとんど残っていません。
建物の市場相場としては、0~2割以下となります。
買取価格で計算すると、1割以下または解体費用がマイナスとなるでしょう。

リフォームなどを行い綺麗にした場合は、価値が上昇します。
しかし、何もされていないと、土地価格以外では価格は0でしょう。

□築年数が20年を超えた物件は早く売るのがおすすめ!

上記では、築年数が20年以上になる建物はほとんど価値がないと解説しました。
売りに出そうとしても、建物には価格がつかないこともあるでしょう。
土地のみの価格で売り出すしかありません。
20年以上も経つ前に売り出せるのが、利益を出すためには理想的ですが、そうもいかないですよね。

ここでは、20年以上経過した物件で特に早めに売却するべき物件をご紹介します。

1つ目は、過疎化している傾向にある地域です。
過疎化している地域では、どんどんそこに住む人がいなくなっていきます。
住む人がいなければ、もちろん新しく物件を購入したいと思う人もいません。

近くの学校が廃校になっていないか、スーパーなどが撤退していないか注意してください。
過疎化の兆しがある場合は、今後も価格の下落が進んでいきます。

2つ目は、個性的な間取りの物件です。
個性的な間取りをした物件は、買い手が見つかるまでに時間がかかります。
個性的な間取りとは、通常であれば2LDKほどの間取りを確保できるような広いワンルーム、トイレやキッチンが2ヶ所ずつある二世帯住宅、ペット用の洗い場やトイレスペースを確保した物件などを指します。

一般的に中古物件の場合は特徴のない普遍的な物件が売れやすいです。
しかし、一風変わった物件はそれが好きな人の目に留まれば、すぐに売れます。
そのためできるだけ多くの人の目に止まるように、早めから広報活動を頑張る必要があるでしょう。
できるだけ多くの人に情報を届けて、売れる確率を高めることが大切です。

□まとめ

この記事では、築年数別の物件の価格について解説しました。
築20年を超えてくると、建物の価値はほとんどなくなり、土地の価値のみでやりとりされます。
もう住まないことが確定している場合は、早めから売り出せるように行動することが大切です。
物件に関するご質問はお気軽にお尋ねください。