2020/08/31（月）
「マンションを売却すると、どんな税金がかかるのだろう。」
大津市在住でこのようにお考えの方はいらっしゃいませんか。
マンションの売却の利益には税金がかかりますが、節税する方法もあります。
今回はマンションを売却する時の税金について説明します。
□マンション売却でかかる税金について
マンションの売却で得た利益は、扱いが収入と同じであるため税金がかかります。
一般的な会社員の場合は、どのくらい税金がかかり、どのように納めるのか分からない方も多いでしょう。
しかし、マンションを売却する時の確定申告や納税は全て自分で行う必要があります。
主にマンションの売却の時には、譲渡所得税、住民税、復興特別税、登録免許税といった税金がかかります。
譲渡所得税、住民税、復興特別税は売却の利益に対してかかり、登録免許税はローンの残債がある場合にかかります。
利益に対してかかるため、利益が多いほど税金も高くなり、逆に利益が少なければ税金はほとんどかからないことを理解しておきましょう。
□マンション売却で節税する方法について
マンションを売却する時に節税するための方法を説明します。
＊3000万円特別控除
自宅を売却する時に3000万円までであれば課税対象を控除できるという制度です。
ただし、3年に一度しか使えないというルールもあります。
近年はマンションの価格が高騰していますが、それでも3000万円以上の売却益が出ることはあまりないため、売却益はほとんど出ないと言えるでしょう。
ただしこの制度を利用すると、住宅ローンの控除ができなくなるため、良く考えて決める必要があります。
＊10年以上保有した場合の控除
譲渡所得税と住民税は所有期間が5年以上になる場合は、税金が安くなります。
また10年以上になると、軽減税率の特例を利用できるため、さらに安くなります。
ただし、軽減税率は売却益の6000万円までであることを知っておきましょう。
＊買い替え特例制度の利用
自宅を買い替える時は、譲渡所得のうちの引越し先の代金まで課税を繰り延べできます。
ただし、税金がなくなるわけではないこと、3000万円特別控除との併用はできないことに注意しましょう。
□まとめ
今回はマンションの売却をする時にかかる税金について説明しました。
マンションの売却の時には売り上げの利益に対して税金がかかりますが、3000万円特別控除を利用したり、所有期間を5年以上にしたりすることで節税できます。
大津市でマンションの売却を検討している方は、お気軽にご相談ください。
2020/08/27（木）
「マンションの売却をする時にどんな書類が必要なのか。」
「書類の準備はどうやって行うのか。」
大津市在住の方でこのようにお考えの方はいらっしゃいませんか。
事前に必要な書類を把握しておくと、売買がスムーズに進みます。
今回はマンションを売却する時の必要書類について説明します。
□マンション売却に必要な書類について
売却時に必要な書類は一戸建てでもマンションでも、ほとんど同じです。
これらの書類は買主にとって、現物や業者の話では分からない情報が載っているため役に立ちます。
以下で具体的にマンション売却に必要な書類を説明します。
＊売り主についての書類
売主に関する書類は身分証明書、実印、印鑑証明書、住民表などがあります。
物件が共有名義になっている場合は、全員のものが必要になります。
有効期限のある住民票や印鑑証明書などは発行して、3ヶ月以内のものを使用しましょう。
＊権利や金銭についての書類
これは登記識別情報、固定資産税納税通知書があります。
登記識別情報は権利書とも呼ばれており、登記名義人の所有を証明するための書類です。
固定資産税納税通知書は納税の確認を行うための書類で、登録免許税を算出するときにも必要です。
＊建物についての書類
建物についての書類は、土地測量図、建築確認済証、耐震診断報告書、マンションの管理規約などがあります。
土地測量図は土地の売買に必要な書類で、売買の対象となる面積を明確に記載しています。
建築確認済証は一戸建ての売買に必要な書類で、マンションの管理規約はマンションの売却に必要です。
また、築年数が長い物件は耐震診断報告書の提出が求められることがあるので、把握しておきましょう。
□不動産売却に必要な書類を準備するのは誰なのか
売買に必要な書類は先述したように数多くありますが、基本的には売主が準備する必要はありません。
契約書や説明書、金銭に関する精算の書類は不動産会社が代わりに作成してくれます。
また、確定申告に必要な課税所得計算明細書は税理士が作成します。
他にも境界明示がない場合は土地家屋調査士に依頼します。
このように専門家へ依頼する時は費用がかかることを把握しておきましょう。
□まとめ
今回はマンションを売却する時に必要な書類について説明しました。
売主自身に関する書類以外にも、登記別識別情報や土地測量図といった権利や建物に関する情報も必要です。
ただし基本的に売主は自ら用意するのではなく専門家へ依頼します。
大津市でマンションの売却を検討している方は、お気軽にご相談ください。
2020/08/23（日）
「内覧をやったことがないけれど、何をしたら良いのか。」
「内覧で気をつけることはあるのか。」
大津市在住でこのようにお考えの方はいらっしゃいませんか。
内覧では買ってもらいやすくするための工夫や、やってはいけないことがあります。
今回はマンションを売却する時の内覧でのコツを紹介します。
□内覧で好印象を与えるために重要なポイント
内覧で印象良く思ってもらうために重要なポイントを説明します。
＊明るさを確保するための工夫を施す
部屋の中が明るくするだけで好印象を与えられるため、お客様が来る前に照明は全てつけておきましょう。
さらに採光しやすくするためにカーテンを開け、窓を拭き、窓周辺に物を置かないようにすると良いです。
照明をより明るいものに変えるのも良いでしょう。
＊広さの演出のために物を減らし、整える
家をより広くするために、家具を減らしておくと良いです。
必要性の低いものは捨てて、必要なものは収納スペースにしまっておきましょう。
室内に置く必要が生じたものは、高さと奥行きを揃えて整った状態で招くと印象も良いです。
＊清潔感に気を配り、掃除を徹底する
暮らしていると住人は気付きませんが、その部屋特有の臭いがあります。
そのためお客様が来る前に部屋やトイレ、浴室の換気をしておきましょう。
また布製品やエアコンにも臭いがつくため、掃除をして臭いを取っておく必要があります。
□内覧でやってはいけないことについて
内覧でやってはいけないことを紹介します。
1つ目は、不確実なことを伝えることです。
「近くでビルが建つらしい」や「コンビニがスーパーに変わるらしい」といった不確定要素を伝えるのは避けましょう。
聞き手側が誤って真実として受け取ってしまい、「実際は違った」となると後でトラブルが起こるリスクもあります。
確実な真実だけを伝えるようにしましょう。
2つ目は、口約束をしないことです。
「カーテンを取り替えておきます」や「洗濯機を残しておきます」といった口約束をすると、どちらかが覚えていないときにトラブルの元になります。
何か約束をするときは書面に残しておき、申し込みの時に再確認しておきましょう。
□まとめ
今回はマンションを売却する時の内覧のコツについて説明しました。
内覧では住宅に対して好印象を抱いてもらうために、部屋を綺麗で広く見せる工夫をすると良いです。
また真実でない情報を伝えたり、口約束をしたりするのはトラブルの元になるため避けるようにしましょう。
2020/08/19（水）
「マンションを売却したいけどトラブルが起きないか不安。」
「トラブルに巻き込まれないためにはどうすれば良いか。」
大津市在住でこのようにお考えの方はいらっしゃいませんか。
マンションの取引では契約後にトラブルが起きる場合も多いです。
今回はマンションの売却で起こるトラブルについて説明します。
□マンション売却でよくあるトラブルについて
＊瑕疵担保責任のトラブル
瑕疵担保責任とは契約後に瑕疵（物件の欠陥）が見つかった場合に売主が修繕する義務があることです。
瑕疵担保責任は基本的に一年間の期間があり、その間に買主が瑕疵を見つけた時は対応する必要があります。
瑕疵が発見された時、買主が指摘した瑕疵に対して売主が「身に覚えがないから負担しない」と決断した場合にトラブルが発生する可能性があります。
トラブルを防ぐために、下見で買主に物件を見てもらい、隅々まで説明しましょう。
＊手付金のトラブルがよくある
買主が契約前に売主に購入を保証するために支払うお金のことを手付金と呼びます。
買主が契約を破棄する場合、手付金は戻ってきません。
これを手付解除と呼びます。
ただし、買主が契約の実行に向かって行動していると、「履行の着手」と判断されます。
履行の着手が認められた場合は手付解除ができず、買主は契約通りの金額を支払うことになります。
この履行の着手に対する認識のずれでトラブルの元になりかねないため、契約書で互いに把握しておきましょう。
□トラブルの防止策について
トラブルを起こさないための対策を紹介します。
1つ目は、専任媒介ではなく、一般媒介契約を結ぶことです。
専任媒介契約は一つの業者のみとの契約で、他の業者との契約ができません。
一方で一般媒介契約は複数の業者と同時に契約できます。
不動産業者は専任媒介をしようとしてきますが、言いくるめられずに「一般媒介契約にします」と主張しましょう。
2つ目は、購入希望者に事実を伝えることです。
売りに出して購入希望者が現れた場合は、ありのままの事実を伝えるようにしましょう。
売りに出すに至った事情や、暮らしている中での問題など伝えておくと後で「言われていない」とクレームをつけられることもありません。
3つ目は、クレーマーの気質がある人には売らないことです。
なかなか売れないと思っていたところに購入希望者が現れると嬉しくてすぐに売りたくなりますが、将来的に揉める可能性があるような人に売らない方が良いでしょう。
本来は問題ないような部分にもケチをつけてくることもあり、後々大変です。
判断基準として、値引きや過剰なサービスを求めてくるような人が挙げられます。
このような人に対しては、「他の方に売ります。」と断りを入れましょう。
□まとめ
今回はマンションの売却で起こるトラブルについて説明しました。
瑕疵担保責任や手付金でトラブルが起こる可能性があります。
買主とトラブルを起こさないために、購入希望者に配慮しつつも主張すべきところで妥協しないようにしましょう。
大津市でマンションの売却を検討している方は、お気軽にご相談ください。
2020/08/15（土）
マンションを売却するときの方法に、不動産業者に買い取ってもらえる買取という方法があります。
不動産業者が仲介する方法が一般的ですが、買取は早く売れるという点で優れています。
今回は大津市の専門家がマンションの売却を買取業者に依頼する時のポイントについて説明します。
□マンション売却を買取にする場合の業者選びについて
＊一社だけの査定額で決めない
すぐに売却したくても、必ず複数の不動産業者から査定を受けるようにしましょう。
一社のみにしてしまうと適当な価格帯が分からず、不当な価格提示を見抜けません。
そのため信頼できる業者でない限りは、不動産の一括査定サイトを使って複数の会社に依頼しましょう。
その他の手段として、地元の不動産業者に依頼する方法もあります。
地元という利点があり過去や今後の土地情報に精通しているため、より適正な価格を提示してくれます。
＊買取保証のある不動産会社を選ぶ
買取保証を選ぶと、定めた期間中は仲介として売却に専念しますが、売れなかった場合は買取業者が買い取るという仕組みです｡
査定価格の7割から8割ほどで買い取ってもらえる場合が多く、あまり損をすることもありません。
買取保証がない会社もあるため、事前に確認しておきましょう。
□悪徳買取業者の手口について
買取という制度は仲介よりも安くなりますが、確実に不動産会社が買い取ってくれるため便利な制度です。
健全な買取業者の場合はこのようなメリットもあるのですが、悪質な買取業者も中にはいます。
以下でどのような事例があるのか見ていきましょう。
まず悪質な買取業者と仲介業者が手を組み、仲介業者が売り主に「高く売れます」と嘘をつき、専任媒介契約をします。
専任媒介契約をすると複数の会社に依頼できなくなります。
契約後、仲介業者は契約期間中に何もしないため当然売れません。
売主が売れないことで焦りと苛立ちを感じます。
そこに仲介業者が買取業者を紹介し、「この会社なら買ってくれます」と言って、査定額よりずっと安い価格を提示されます。
売主はとにかく売りたい気持ちが強く、安くても売却してしまいます。
このような事例があるため、高い査定額を提示してくるような仲介業者を選ぶのは避けましょう。
さらに専任媒介契約にしたことが要因の一つでもあるため、一般媒介契約にすると良いです。
□まとめ
今回はマンションの売却を買取業者に依頼する場合のポイントについて説明しました。
買取にする場合は複数の会社に査定を依頼するようにしましょう。
こうすることで悪質な業者に騙されるリスクも下がります。
大津市でマンションの売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
