マンション売却豆知識コラム

2021年9月

不動産を共有名義で所有することで、トラブルが発生することがあります。
例えば不動産の売却や相続を行う時に、名義人同士で意見の食い違いにより衝突が生じる可能性があります。
今回は、不動産を共有名義で所有することで発生しうるトラブル例と、トラブルを回避するためのポイントを紹介します。

□共有名義とは?

共有名義物件は、複数で権利を分け合う不動産のことです。
また、各名義人に分けられた持分のことを「共有持分」と言います。
共有持分は、所有する不動産の面積の割合を示すのではなく、不動産に対しての権利の割合を示します。

例えば、共働きの夫婦が結婚後に共同で家を建てた場合、夫婦2人の共有名義で、親の不動産を子供3人が共有して相続した場合、兄弟3人の共有名義になります。

□共有名義でよくあるトラブル例

*土地を兄弟で親から相続したケース

両親に不幸があり、実家の家や土地を相続することになった兄弟が、トラブルを回避するために共有名義で相続することがあります。
年月が経つにつれて、兄弟のいずれかが実家を売却したいと考えるようになるかもしれません。
しかし、共有名義の場合1人の意思だけでは売却することができないのです。
共有名義物件の売却には、他の共有名義人全員の同意が必要なため、他の名義人が売却に反対の場合はトラブルに発展してしまいます。

*相続した土地がすでに共有名義だったケース

相続した物件を兄弟が共有名義で所有していてその兄弟も他界してしまった、などのように自分が相続した時にはすでに共有名義であるケースがあります。
このケースでは、相続した兄弟がそれぞれの子供に相続登記を行う必要があるのですが、いずれかの子供への相続登記を放置していると、不動産を売却しようとしても共有持分を持った親戚の同意が得られず売却できないことがあります。
また、共有名義の親戚との関係性が悪く、相続登記の手続きが進まないというケースもあります。

*離婚により夫婦間で対立するケース

夫婦が結婚後に共有名義で不動産を購入した場合、離婚時にマイホームの権利で争いになることがあります。
マイホームの土地・建物を夫婦で購入するとき、夫婦それぞれが住宅ローンを利用して、共有名義で購入する夫婦は多いです。
もし離婚するとなり、夫がマイホームの権利を取得するとなると、夫が負う債務を銀行に補填する必要があります。
その債務を補填するための自己資産が足りずに、止むを得ずマイホームを売却せざるを得なくなることもあるのです。

□共有名義でのトラブルを回避するポイント

まず1つ目に、トラブルを避けるためには、共有名義人が誰なのか共有者を明らかにしましょう。
売却したい時に、だれと話し合う必要があるのかを把握しておくことで、売りたくても売れないというトラブルを回避できます。
共有名義人は登記事項証明書(登記簿謄本)で簡単に確認できます。
お近くの法務局に行けば取得できるので、売却を検討し始めたら事前に確認しておきましょう。

2つ目に、共有名義の不動産を売却する場合は費用の負担割合を決めておきましょう。
売却活動には費用がかかります。
具体的には、仲介手数料、測量費、印紙代、登記費用、諸税金がかかってきます。
売却時にこれらの負担が曖昧だと、余計なトラブルを生む原因になってしまいます。
一般的には、費用負担の割合は共有持分の割合をベースに決めることが多いです。

3つ目に、売却額の最低金額を決めておきましょう。
共有名義人全員で、売却額の最低金額を話し合っておくと、売却後のトラブルを回避できます。

売却活動を始めてから長期間経っても、なかなか売れないという可能性もあります。
その場合、最悪売却価格を少しずつ引き下げていかざるを得なくなるでしょう。
また、購入希望者が値下げ交渉を行ってくる可能性もゼロではありません。
最低売却額を決めておけば、引き下げの限度の判断基準になるだけでなく、不動産会社も売却方針が決めやすくなるというメリットもあります。

4つ目に、委任状を活用しましょう。
共有名義不動産の売却をするときは、売買契約・重要事項説明・代金決済など共有名義人全員の立会いが必要なシーンがあります。
しかし、複数の共有名義人がいる場合、全員のスケジュールを合わせてこれらの活動をしていくのは困難です。
また、遠方にいる共有名義人もいらっしゃることでしょう。
そのようなときに活用いただきたいのが、委任状による代行売却です。

代行売却とは、他の名義者に自身の売却に対する意思を委任する方法です。
委任状に決まった形式はありませんが、明確に委任していることが誰にでもわかるように記載するようにしましょう。

最後に、共有名義不動産の相続時には、換価分割を検討しましょう。
換価分割とは、代表者1名が不動産を丸々相続し、その代表者が不動産を売却してから相続人全員に現金を分ける方法です。

この方法であれば単独名義不動産として不動産を売却できるため、共有名義不動産の売却で生じるようなトラブルを事前に回避できます。
その後売却で得た現金を相続税に充てることも可能です。
ただし、売却でかかる費用や税金の負担については、事前に話し合って決めておく必要があります。

□まとめ

今回は、共有名義不動産でよくあるトラブル例と、トラブルに対処するためのポイントを紹介しました。
共有名義の不動産を売却するときには、トラブルに発展しないように不動産売却のプロに相談や売却依頼をするのもおすすめです。
滋賀で共有名義の不動産売却をお考えの方は、ぜひ当社までご相談ください。

親元から離れて暮らしていると、実家のことで不安を感じることがあるでしょう。
自立して仕事をしていたり、自分の家族と都会で暮らしていたりすると、実家に戻って住むという選択肢以外も考慮に入れなければなりません。
今回は、高齢化社会の深刻な問題のひとつである「実家問題」について見ていきましょう。

□実家について考えなくてはならないこと

*介護や家はどうするのか?

いまの仕事や家族、子供の学校のことなどを考えると、故郷にUターンするのはそう簡単なことではありません。
とはいえ、故郷で2人暮らしをしている両親も年々年老いていくばかりです。
両親の介護はどうするのか、万が一のことがあったときに家の相続はどうするのか、お墓はどうするのか、どうやって管理していくのか、など、先送りにしがちなことを真剣に考えなくてはなりません。

特に田舎に暮らす両親は、交通手段が車しかないことが多く、80歳を過ぎても1人で運転して買い物に行くシーンが多々見受けられます。
それに伴い、お年寄りによる交通事故も深刻な問題となっており、いつ自分の両親が当事者になるかわからない状況です。
お盆休みやお正月など実家に帰省する時に、一度真剣にこれからのことを両親と話す場を設けると良いでしょう。

*亡くなる前に近居はできるのか?

故郷に住む両親が年老いてくると考えたいのが、自分の住んでいる家の近くに引っ越してきてもらう「近居」という選択肢です。
自分が故郷にUターンするのは難しくても、働いていない両親が自分の元に引っ越してくるのはそれほどハードルが高くありません。
現に、高齢者2人暮らしになってから実家を手放し、マンションで2人暮らしを始める方々は多くいらっしゃいます。

都心近くであれば交通の便が発達しており、両親が車を運転する危険性がありません。
また、スーパーや病院も多くあるため利便性が高まります。
同じ電車やバスの沿線上に住めば、頻繁に様子を見に行けるので安心です。

*実家を相続したら住むのか?

もし万が一のことがあり、実家を自分が相続することになったとします。
そうなった場合、家族で引っ越してきてその家に住む可能性はどれくらいあるでしょうか。

もし住む可能性がゼロに限りなく近いのであれば、売却や買取に出すことをおすすめします。
なぜなら、住まないのに空き家状態で実家を放置しておくと、建物の劣化スピードが速くなり、最悪の場合倒壊の危険性が出てくるからです。
また、不動産を所有している間は、住んでいなくても固定資産税がかかってきます。
安全面でも金銭面でも、住まない実家を相続したら実家の売却や買取を検討しましょう。

□実家をどうするかの4つの選択肢

両親に近居してもらったり、万が一のことがあったりして、実家を処分しなくてはならなくなったとします。
実家に住まない場合の選択肢は、主に4つに分けられます。

1つ目は、実家を売却する方法です。
少子高齢化に伴い、実家が空き家になる数はこれからも増えていくことが予想されます。
人口自体は減少しているため、実家の売却は年々難しくなっていくことでしょう。
そのため、実家を相続して住まないのであれば、できるだけ早くに売却に出す必要があります。

2つ目は、実家を賃貸に出す方法です。
賃貸物件として他人に貸し出すことで、家賃収入を得ることができます。
しかし、実家は築年数が古いことがほとんどかと思いますので、借りたいと思ってもらうには相応のリフォームが必要でしょう。
コストと収入を事前に算出して、何年くらいでどれくらいの利益が出るのか、またその利益は労力に値するのかなどを考えなければなりません。

3つ目は、身内に住んでもらう方法です。
実家に愛着があり、処分したくないという方もいらっしゃるでしょう。
親戚の中に住みたいという方がいれば、住んでもらうことで建物を管理してもらえます。
先述したように、だれかが住んでいれば建物の劣化スピードもゆっくりになります。

4つ目は、実家を取り壊す方法です。
実家を取り壊して更地に戻すことで、建物の価値に左右されず土地を売却できます。
一般的には、古家付きの土地よりも更地の方が売れやすい傾向にあります。
ただし、建物がなくなることで、土地にかかる固定資産税は6倍に増えることに注意が必要です。

これら4つが、相続した実家に自分が住めない場合の実家の対処方法です。
空き家のまま放置することだけはないようにしましょう。
近隣トラブル、景観問題、火事トラブル、不法投棄、異臭害虫問題、倒壊のリスクなど、長期間空き家として放置することは多くのリスクがあるからです。

□まとめ

今回は、実家問題について考えなくてはならないことと選択肢を紹介しました。
実家を相続してから空き家として放置することがないよう、実家や土地の売却を選択肢に入れておきましょう。
実家の相続、売却のことでお悩みであれば、お気軽に当社までご相談ください。

「空き家の買取を検討しているが、何から始めれば良いかわからない」
このようなお悩みをお持ちの方は多いのではないでしょうか。
また、そもそも空き家を買取に出そうか自体迷っている方も少なくはありません。
そこで今回は、滋賀の不動産買取の専門家が空き家を買取に出すメリットやその時の流れ、方法について解説します。
ぜひ参考にしてください。

□空き家買取のメリットについて

空き家の買取では、一般的な不動産仲介業者を経由して買い手を探す方法と異なり、直接不動産会社に買い取ってもらいます。
では、空き家買取を行うメリットとは何でしょうか。
そのメリットについて3つ見ていきましょう。

1つ目は、古い物件でも早期売却できることです。
空き家をお持ちの方の中で、空き家が劣化して売れるかわからず、心配な方も多いのではないでしょうか。
しかし、不動産会社が買い取るため、買取依頼から1ヵ月程度で手放せます。
築年数がたった空き家を売りたい方には、非常におすすめの方法です。

2つ目は、契約直前のトラブルがないことです。
契約の直前にトラブルがあれば、その契約が白紙になってしまう可能性があります。
例えば、仲介で売却する場合は、買い手の住宅ローン申請が通らなかったという理由から契約解除となり、新しい買い手を探さなければならないことも考えられます。
しかし、不動産会社が買い取る場合は心配ありません。

3つ目は、仲介手数料が不要であることです。
仲介で売却する場合は、仲介業者に仲介手数料を支払う必要があります。
しかし、不動産会社に直接買い取ってもらえば、仲介手数料は一切かかりません。

□空き家を売却する方法とは?

空き家を売却する時は、家の状態によって適した方法は異なります。
以下で3つの方法についてお話しします。

1つ目は、そのままの状態で売却する方法です。
最も手っ取り早い方法ですが、老朽化が激しい場合は難しいこともあります。

2つ目は、家のリフォームや修繕を行なって売却する方法です。
建物をそのまま利用できそうな場合はこの方法をおすすめします。
特に、放置されていた期間が長い場合は、室内の水回りや外壁の状態が良くないことが多いため、修繕が必要な可能性が高いです。
ただ、築30年以下で平成に建てられた建物であれば、一般的にトイレが水洗化されているため、少し修繕すれば十分中古住宅として使用可能でしょう。

リフォームを先に行っていれば、購入者が後ほど修繕する必要がありません。
さらに、内覧時見た目が良いため、修繕を行わずに売却するより印象が良く、高く売却できるでしょう。
また、そのリフォーム工事の工事費用を上乗せして売り出すことも1つの方法です。

3つ目は、解体工事を行って更地にしてから売却する方法です。
老朽化が進んだ建物の場合、住むことが難しければ解体して売土地として売却できます。
ただ、解体費用がかかってしまう点や固定資産税の土地への特例優遇措置が受けられなくなる点にご注意ください。
また、土地を売却する他の方法として建物はそのままで古家つき売り土地として売り出すことも可能です。
ただ、住めない空き家を好条件で売りたければ、古家を解体して更地にした状態で売り出すことをおすすめします。

□空き家を売却する時の流れについて

空き家を売却する時は、以下のような流れで進めていきます。

まずはじめに、事前の情報収集が必須です。
不動産会社とやりとりをする前に、まずはご自身で物件について深く知った方が取引が成功する可能性が高まるでしょう。
また、お近くの不動産会社についても情報収集が欠かせません。
空き家売却に強い不動産会社を見つけるためにも、ホームページで実績などを見て信頼度を確かめることをおすすめします。

次に、有効な情報が集められれば、査定依頼を行いましょう。
この時に不動産の価値を具体的な金額で把握します。
査定額は、あくまで売却できそうな価格であるため、高く提示してきたところが結果として高く売ってくれるわけではありません。
査定を依頼する時は、その金額の論拠を明らかにしておくと良いでしょう。

そして、買取業者の選択を行います。
買取業者を選択できれば、実際に交渉を行います。
交渉の時は、内容を確認し、合意した上で契約に進みましょう。
契約の締結が終われば、売買代金の授受と物件の引き渡しを行います。

ここで全ての取引が終了したため、安心してしまいがちですが、最後まで気を抜かずに行いましょう。
不動産取引で売却益をあげた人は全員確定申告を行う必要があります。
忘れずに行なってくださいね。

ここまでが、全体のざっくりとした流れです。
不動産買取を検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

□まとめ

今回は、空き家を買取に出すときのメリットや方法、流れについて説明しました。
今まで空き家を放置していた方がいらっしゃれば、この機会に買取に出すことを検討してみてはいかがでしょうか。
当社では、住みやすい街「滋賀」で不動産買取のサポートを行っています。
空き家をお持ちの方は、ぜひ当社にお問い合わせください。