マンション売却豆知識コラム

2021年6月

「抵当権について知りたい」
「抵当権がついた不動産は売却できるのか不安」
滋賀で不動産買取を検討中で、このようにお考えの方はいらっしゃいませんか。
そこで今回は、抵当権について詳しく解説しますのでぜひ参考にしてみてください。

□抵当権とは?

抵当権とは、金融機関から住宅ローンを借り入れたものの返済ができなくなってしまった時に備えて、金融機関や保証会社が不動産を担保に取れる権利のことです。
もし、返済が滞ってしまった場合、金融機関や保証会社は担保のついた不動産を競売にかけ、そこから生まれたお金を滞納分に充てられます。
このような抵当権が設定されている不動産のことを抵当物件と言います。

また、根抵当権と呼ばれるものもあります。
これは、設定を契約する際に極度額と債権の範囲を定めます、一度極度額と債権の範囲を設定すれば、その範囲内で何度でも借り入れと返済を繰り返せるというものです。
何度も繰り返して借り入れられることから、企業が事業資金などの融資を受ける際に使われることが多いです。
そのため、一般の方にとってはあまり馴染みのないものだと言えるでしょう。

このようなことから、根抵当権と抵当権との違いは主に3つあります。
1つ目は、担保する対象の債権が限定されず何度でも借り入れられることです。
抵当権の場合、1つの債権に対して1つの抵当権を設定し、それ以外の債権は担保しません。
一方で、根抵当権は前もって極度額と債権の範囲を定め、その範囲内でさまざまな債権を担保できます。

2つ目は、一度設定すると、当事者の合意がない限り消滅しないことです。
抵当権は、抵当権の対象となる債権が完済されれば、自動的に消滅します。
そのため、完済すれば債権者は抹消書類を債務者に差し出す義務があります。
一方で、根抵当権では極度額の範囲内で何度でも借り入れられるので、完済しても自動的に消滅することはありません。

3つ目は、優先弁済の範囲が違うことです。
抵当権では、担保の対象となる債権の元本または最後の2年間分の利息と損害金のみ優先的に弁済を受けられます。
2年以上前に発生したそれらについては強制的に回収できません。

それに対して根抵当権は、設定された極度額を上限に、期限には関係なく優先弁済が受けられます。
ただし、極度額ぎりぎりまで融資していた場合には、極度額が強制回収の上限になるため、それを超えた利息と損害金は回収できません。
そのため、繰り返し融資を受けられますが、極度額満額まで借りられません。

□抵当権がついた不動産は売却可能なの?

結論から申し上げると、抵当権付きの不動産は売買可能です。
売ってはいけないという決まりはないため問題はありませんが、基本的には抵当権を抹消してから売却します。
なぜなら、売却した額が債務より少ない場合いつ競売にかけられるかわからない物件になるので、購入されにくくなるからです。
そのためスムーズに不動産を売買したい場合は、抵当権は抹消しておく必要があります。

□抵当権を抹消する方法は?

それでは、不動産の抵当権を抹消するためにはどうすれば良いのでしょうか。
前提として、お金を全額返済する必要があります。
返済していただいた上で、抵当権を抹消する方法は主に2つあります。


1つ目は、自分で抹消の登記を行う方法です。
必要な書類を準備できれば、自分で行えます。
その時にかかる費用は、登記申請時の登録免許税と登記事項証明発行手数料だけなので、リーズナブルに登記を申請、完了できます。
費用は、不動産1件につき登録免許税が1000円と、登記事項証明書1件につき400円、最寄りの法務局へ行く交通費などです。

抵当権の抹消登記には決まった申請期限がないので、急ぐ必要はありません。
そのため、時間が空いている時に債務者本人が手続きを行っても良いでしょう。

2つ目は、専門家に依頼する方法です。
登記の専門家である司法書士に依頼もできます。
この場合、煩わしい手続きを任せられるので、時間がない方や不安な方におすすめです。
司法書士に依頼する場合は、上記で紹介した実費に加えて司法書士への報酬を支払います。

司法書士への報酬は、一般的なマンションや一戸建ての抹消登記であれば、およそ1万円~3万円程度である場合が多いです。

また、ローンが残っている状態で不動産を売却する場合は、一般的に売却の決済時に、その代金でローンを完済し、買主への所有権移転とほぼ同時に抹消手続きを行います。
通常、売却と同時に抵当権を抹消する場合には、買主がいるので、司法書士へ依頼することがほとんどです。
ローンが残っている状態で不動産を売買する場合には、手続きが通常よりも複雑なうえに、抵当権の抹消手続きのタイミングも限定されます。

スムーズに手続きを完了させるには、司法書士に任せた方が良いと言えるでしょう。

□まとめ

今回は、抵当権について解説しました。
抵当権付きの不動産は売買可能です。
手続きなど専門的な内容でございますので、詳細は専門家にお任せいただいた方が良いかと思います。
当社では滋賀にて不動産売買に関するご相談を承っているので、お気軽にご相談ください。


「不動産買取のメリットについて知りたい。」
滋賀で不動産の売却をご検討中の方の中で、このようにお考えの方はいらっしゃいませんか。
この記事では、不動産買取のメリットについて詳しくご説明しています。
ぜひ参考にしてください。

□不動産買取とは

まず、不動産買取とは何かについて把握しておきましょう。
不動産買取とは、不動産会社に不動産を買い取ってもらうことです。
一般的な不動産売却では、不動産会社が売主の代わりに買主を探す場合が多いですが、買取の場合は直接買主になります。
不動産会社は、買い取った不動産をリフォームやリノベーションして、自社商品として売り出します。

□不動産買取のメリットとは

ここでは、不動産買取のメリットを4つご紹介します。

*仲介手数料が不要

仲介では買主と売主の間に不動産会社が入るので、その分の仲介手数料が発生します。
この手数料は売買価格に3パーセントをかけて6万円を足した額に消費税が加算されるので、もし2000万円で売却した場合は、約80万円ほど手数料として支払うことになります。
不動産買取であれば、仲介が必要ないため、このような手数料はかかりません。

*すぐにお金に変えられる

地域や販売価格にもよりますが、売り出してから取引成立までの期間は、3ヶ月~6ヶ月ほどかかる場合が多いです。
売り出す物件によっては、1年以上売れないケースもあります。
離婚や相続などのケースで、早く不動産を手放して換金したい場合は、買取を選択することをおすすめします。

*近所に知られない

仲介で依頼すると、買主を探すために広告を掲載するので、誰でも見られる状態になります。
そうなると、物件情報が周辺に知られるリスクが発生します。
一方で、買取では広告を掲載する必要がないので、このような心配はありません。
「近隣の住民や親戚の方にばれないように不動産を手放したい」とお考えの方であれば、買取が向いています。

*広告が不要で内覧の手間も省ける

仲介では、購入希望者による内覧が行われます。
そのため、買主が決まるまで内覧の準備に時間と手間がかかります。
一方で、買取の場合は不動産会社による内覧が一度だけで済みます。
また、買い手を探すために広告を打つ必要もありません。

□不動産買取の流れとは

前の章で、不動産買取のメリットについてご紹介しました。
ここまで読まれた方は、「不動産買取の流れについて知りたい。」とお思いになっているのでないでしょうか。
そこでここからは、不動産買取の流れについて解説します。

不動産買取は、以下の6つのステップで完了します。

1つ目は、事前の情報収集です。
不動産買取を行う際は、事前に情報を集める必要があります。
不動産会社とのやりとりを行う前に、ご自身でも物件についての情報を集め、スムーズな取引ができるように理解を深めておきましょう。

2つ目は、査定依頼です。
この段階では不動産会社に査定を依頼し、不動産の価値を具体的な金額で把握します。
査定とは、自宅の売却や買い替えの検討をする際に、売却できそうな価格を算出してもらうことです。
信頼できる不動産会社を探して、査定を依頼しましょう。

また、この場合の査定価格はあくまで見積もりの金額であり、車の買取のようにその金額で売れることを約束するわけではありません。
さらに、複数の不動産会社に査定を依頼してもその金額はまちまちであり、高い金額を提示してきた会社が必ずしも高く売ってくれるとは限らないのです。
そのため、査定をしてもらう際には、その金額の根拠をしっかりと求めるようにしましょう。

3つ目は、不動産買取会社の選択です。
この段階では、実際に取引を行う買取業者を選択し、交渉を行います。
その際には、買取の実績があるかどうかが重要な指標となります。

不動産売却にも仲介と買取があり、仲介を得意とする会社もあれば、買取に特化している会社もあります。
買取に対する実績を調べた上で、不動産会社を選びましょう。

4つ目は、契約の締結です。
この段階では、契約書や契約約款などを読み上げて、契約内容を最終確認します。
その後、契約書へのサインや押印をおこない、契約書を完成させます。

5つ目は、決済です。
この段階では物件の引き渡しを行い、その際に買取額の入金が行われます。
当日には書類の引き渡しなどのやり取りがあり、その際は司法書士が立ち合います。
書類の取引や鍵の受け渡しを行い、ここで不動産会社とのやり取りが終了します。

6つ目は、確定申告です。
不動産取引で売却益をあげた方は確定申告を行う必要があるので、忘れないようにしましょう。

□まとめ

今回は、不動産買取の説明やそのメリット、不動産買取の流れについて解説しました。
不動産買取には6つのメリットがあり、買取のステップも6つの段階に分けられます。
それぞれの段階には注意すべき点があるので、確認しておきましょう。
滋賀で不動産買取をお考えの方がいらっしゃれば、当社にご連絡いただけると幸いです。