2021/06/24（木）
「抵当権について知りたい」
「抵当権がついた不動産は売却できるのか不安」
滋賀で不動産買取を検討中で、このようにお考えの方はいらっしゃいませんか。
そこで今回は、抵当権について詳しく解説しますのでぜひ参考にしてみてください。
□抵当権とは？
抵当権とは、金融機関から住宅ローンを借り入れたものの返済ができなくなってしまった時に備えて、金融機関や保証会社が不動産を担保に取れる権利のことです。
もし、返済が滞ってしまった場合、金融機関や保証会社は担保のついた不動産を競売にかけ、そこから生まれたお金を滞納分に充てられます。
このような抵当権が設定されている不動産のことを抵当物件と言います。
また、根抵当権と呼ばれるものもあります。
これは、設定を契約する際に極度額と債権の範囲を定めます、一度極度額と債権の範囲を設定すれば、その範囲内で何度でも借り入れと返済を繰り返せるというものです。
何度も繰り返して借り入れられることから、企業が事業資金などの融資を受ける際に使われることが多いです。
そのため、一般の方にとってはあまり馴染みのないものだと言えるでしょう。
このようなことから、根抵当権と抵当権との違いは主に3つあります。
1つ目は、担保する対象の債権が限定されず何度でも借り入れられることです。
抵当権の場合、1つの債権に対して1つの抵当権を設定し、それ以外の債権は担保しません。
一方で、根抵当権は前もって極度額と債権の範囲を定め、その範囲内でさまざまな債権を担保できます。
2つ目は、一度設定すると、当事者の合意がない限り消滅しないことです。
抵当権は、抵当権の対象となる債権が完済されれば、自動的に消滅します。
そのため、完済すれば債権者は抹消書類を債務者に差し出す義務があります。
一方で、根抵当権では極度額の範囲内で何度でも借り入れられるので、完済しても自動的に消滅することはありません。
3つ目は、優先弁済の範囲が違うことです。
抵当権では、担保の対象となる債権の元本または最後の2年間分の利息と損害金のみ優先的に弁済を受けられます。
2年以上前に発生したそれらについては強制的に回収できません。
それに対して根抵当権は、設定された極度額を上限に、期限には関係なく優先弁済が受けられます。
ただし、極度額ぎりぎりまで融資していた場合には、極度額が強制回収の上限になるため、それを超えた利息と損害金は回収できません。
そのため、繰り返し融資を受けられますが、極度額満額まで借りられません。
□抵当権がついた不動産は売却可能なの？
結論から申し上げると、抵当権付きの不動産は売買可能です。
売ってはいけないという決まりはないため問題はありませんが、基本的には抵当権を抹消してから売却します。
なぜなら、売却した額が債務より少ない場合いつ競売にかけられるかわからない物件になるので、購入されにくくなるからです。
そのためスムーズに不動産を売買したい場合は、抵当権は抹消しておく必要があります。
□抵当権を抹消する方法は？
それでは、不動産の抵当権を抹消するためにはどうすれば良いのでしょうか。
前提として、お金を全額返済する必要があります。
返済していただいた上で、抵当権を抹消する方法は主に2つあります。
1つ目は、自分で抹消の登記を行う方法です。
必要な書類を準備できれば、自分で行えます。
その時にかかる費用は、登記申請時の登録免許税と登記事項証明発行手数料だけなので、リーズナブルに登記を申請、完了できます。
費用は、不動産1件につき登録免許税が1000円と、登記事項証明書1件につき400円、最寄りの法務局へ行く交通費などです。
抵当権の抹消登記には決まった申請期限がないので、急ぐ必要はありません。
そのため、時間が空いている時に債務者本人が手続きを行っても良いでしょう。
2つ目は、専門家に依頼する方法です。
登記の専門家である司法書士に依頼もできます。
この場合、煩わしい手続きを任せられるので、時間がない方や不安な方におすすめです。
司法書士に依頼する場合は、上記で紹介した実費に加えて司法書士への報酬を支払います。
司法書士への報酬は、一般的なマンションや一戸建ての抹消登記であれば、およそ1万円～3万円程度である場合が多いです。
また、ローンが残っている状態で不動産を売却する場合は、一般的に売却の決済時に、その代金でローンを完済し、買主への所有権移転とほぼ同時に抹消手続きを行います。
通常、売却と同時に抵当権を抹消する場合には、買主がいるので、司法書士へ依頼することがほとんどです。
ローンが残っている状態で不動産を売買する場合には、手続きが通常よりも複雑なうえに、抵当権の抹消手続きのタイミングも限定されます。
スムーズに手続きを完了させるには、司法書士に任せた方が良いと言えるでしょう。
□まとめ
今回は、抵当権について解説しました。
抵当権付きの不動産は売買可能です。
手続きなど専門的な内容でございますので、詳細は専門家にお任せいただいた方が良いかと思います。
当社では滋賀にて不動産売買に関するご相談を承っているので、お気軽にご相談ください。
