マンション売却豆知識コラム

2020年1月

「リースバックについて詳しく知りたい」
リースバックを検討している方はいらっしゃいませんか?
リースバックをすることで、家を手放すことなくまとまった現金を得られます。
ただ実際にリースバックをする前に仕組みなどを詳しく知りたいですよね。
そこで今回はリースバックの仕組みについてご紹介します。

解説


□リースバックの仕組みとメリット

リースバックは、一度不動産会社に不動産を売却し、新しい持ち主から賃貸として改めて借りるという方法です。
住宅ローンを滞納しているときは、家の売却によって得られたお金でローンを返済します。
逆に、売却してもローンが返済できない場合はそもそもリースバックを利用できないので注意しましょう。
また、リースバックは基本的には買い戻しが前提とされています。
そのため単なる売却ではなく、特別な条件がついた売却です。

リースバックのメリットについてもご紹介します。
まず、まとまった現金が手に入る点です。
ローンの返済が厳しくなってリースバックを利用する方も多いですが、病気など多額の現金が必要になったタイミングでリースバックする方もいます。
また、引っ越さなくて良いということも大きなメリットです。
引っ越しに際してかかる手間がないことはもちろん、ご近所付き合いや通勤もそのままで問題ありません。
また、お子さんがいらっしゃる場合は学区の変更が必要ないので、コミュニティを保てます。
特に小さい頃は友達と別れることも、新しい環境に適応することも大きな負担となるので、重要なポイントです。


□リバースモーゲージとの違い

リースバックと混同されやすいものにリバースモーゲージがあります。
リバースモーゲージは、簡単に言えば自宅を担保にした借金で、いろいろな目的で使用することができます。

※借りる時点で「こういう目的で使用します」と使用目的を明確にしなければなりません。
借りた後に使用目的を決めるものではないので、ご注意ください。

家を売るわけではないので、所有権は本人にあります。
そして本人が死亡したときに、その家を売ることで借金を返す仕組みです。
リースバックとは全く違う仕組みですが、自宅を使ってお金の処理をするので間違えられます。
他にも、リースバックにはない年齢制限があったり、買い戻しができなかったりと、規約も違ってきます。
もしリバースモーゲージも選択肢として考えている方がいれば、まずリースバックとの違いをはっきりさせておきましょう。


□まとめ

今回はリースバックの仕組みについてご紹介しました。
当社ではリースバックに関するご相談を随時受け付けております。
不動産のプロが、誠心誠意お客様をバックアップいたします。
興味がある方は、ぜひ一度当社までご連絡ください。

「できるだけ高い価格でマンションを売却したい。」
「金額が大きいからリスクを把握しておきたい。」
「リスクに対してどのように対策したら良いのだろう。」
マンションを売却する時このように考える方が多いと思います。
今回はマンション売却のリスクとその対策について解説します。

リスク

□マンションを売却する時にあるリスクとは?

マンションを売却する時の価格決定の要因とその対策について3点解説します。

*時間がない

マンションを売却するには一般的に最低4ヵ月前後必要です。
納得のいく価格で売却できるように時間に余裕を持ちましょう。
売却期間中には不動産会社との連絡も行う必要があります。
マンションの売却を考えている人は時間的余裕をもって不動産会社と連絡を取りながら進めていくことをオススメします。

*内覧の時に部屋が汚い

いざマンションの購入希望の方が内覧に来られても部屋が汚れていたらマンションの購入を考え直してしまいます。
そのため、マンションの売却において内覧のイメージはとても大切な要素です。
具体的な対策としては3点あります。
・内覧の時間を確保すること
・部屋をきれいに保つこと
・設備の状態を把握すること
内覧でマンションに対して好印象を与えることでマンション売却の決定打になるでしょう。
しかし、手続き中に設備の破損などのトラブルがあれば購入されなくなってしまう可能性があります。
事前に設備状況を把握しておきましょう。

*不適切な価格設定をしている

マンションの売却において価格設定はとても重要な要素です。
特にマンションの販売価格を高く設定し、売れない場合徐々に価格を下げようとしている人は逆に安く売却してしまうリスクがあります。
マンションの売却希望価格の上限と下限を決めてから売却に踏み切りましょう。
マンションが売れなくて価格を下げ続けていると結果的に適正価格を大幅に下回って売却してしまうことになります。
不動産会社の査定額を参考に自分の上限や下限の希望価格を不動産会社に伝え、納得のいく価格で売却できるようにしましょう。


□まとめ

今回は、マンション売却にあるリスクについて解説しました。
特にその原因と対策について以下の3点紹介しました。
・時間がない
・内覧の時に部屋が汚い
・不適切な価格設定にしている
当社では不動産に関する質の高いコンサルティングを行っています。
マンションについてお困りの点がございましたらお問い合わせ下さい。
ご相談お待ちしております。

「マンションの売却をする時何のお金が戻ってくるの?」
「いつどこに返金の申請をしなければならないの?」
マンションの売却をする時このような不安や疑問がありますよね。
今回はマンションを売却する時に返金されるお金について3点解説します。

売却

□マンション購入時に契約した住宅ローン

マンションの購入時にほとんどの方が銀行を介して住宅ローンを組んでいると思います。
住宅ローンを利用する場合には通常保証料の支払いが必要となり、様々な支払い方式があります。
その方式によって返金の可能性が変わります。
今回は代表的な3つの方式と返金の可能性を解説していきます。
「返済額上乗せ方式」は毎月の返済額に保証料を上乗せしています。
そのため、決済月で保証料の支払いが終了するだけです。
「保証料0円方式」は保証料が0円なので戻ってくるお金はありません。
「一括前払い方式」は保証料を事前に一括で支払っているので残存期間分の保証料が戻ってくる可能性があります。


□マンションにかけてある火災保険料や地震保険料

マンションのほとんどには災害時のために火災保険や地震保険をかけてあります。
マンションの売却を行うと同時に各種住宅保険も解約するようにしましょう。
また、残存期間分の保険料の返金があるか確認しましょう。
しかし、重要な注意事項が4点あります。
・解約の手続きを申し出る必要がある
・新所有者に引き継げない
・引き渡しを行った後に解約を行う。(決済日も含む)
・今後の解約手続きの書類の届け先を新しい住所に変更しておく
こちらに注意しながら不動産会社や保険会社に相談してみましょう。


□マンションの固定資産税や管理費

マンションの固定資産税や管理費を事前に支払っていた場合お金が戻ってきます。
固定資産税を事前に支払っていた場合は決済日からの残存期間分のお金を買主から受け取れます。
管理費や修繕積立金に関しても翌月分を支払っている場合がほとんどです。
不動産会社に計算してもらい、適切な金額を返金してもらいましょう。


□まとめ

今回はマンションの売却を行う時に戻ってくるお金につい解説しました。
住宅ローンや火災保険、地震保険など、解約することで本来であれば、戻ってこないお金が戻ってくる可能性があります。
それらを意識してマンションの売却を考えられると良いですね。
また、マンションの売却を行う時には上記のように戻ってくるお金がある場合が多いので返金漏れがないように気を付けましょう。
マンション売却について詳しく知りたい方はぜひ当社へお問い合わせ下さい。
ご来店お待ちしております。

「マンションの売却をしたいけどどこに連絡したら良いのかわからない。」
「いつまでに連絡したら良いのだろう。」
このようにマンションの売却はいつまでにどこへ連絡したら良いのか気になりますよね。
今回はマンションの売却を行う時に連絡する必要がある2カ所について詳しく解説していきます。

相談

□マンションの売却前に管理組合に連絡しよう!

マンションの管理組合とはマンションの購入者で構成される団体です。
自分達の住むマンションをより良い場所にするために管理組合で話し合い改善を行います。
マンションを売却して退居するとなるとこの管理組合から脱退する必要があります。
そのために「組合員資格喪失届け」という書類を提出しなければなりません。
よって、管理組合が余裕をもって書類を用意できるように決済日の2週間以上前に管理組合に連絡して書類をもらいましょう。
そして決済日を迎えた直後に提出するようにしましょう。
もし提出し遅れてしまったら、退去後にも管理費や修繕積立金が引き落とされてしまうこともありますので注意しましょう。


□マンションの売却前に銀行へ忘れず連絡しよう!

住宅ローンが残っているマンションの売却には銀行への連絡が必須です。
銀行への連絡が遅れてしまうと取引や物件の引き渡しが遅れてしまうので注意しましょう。
銀行では住宅ローンの返済手続きを行います。
どのように返済するかで手続きの内容が違うのでここで2種類の返済方法に分けて解説します。

*預貯金で住宅ローンを全額返済できる場合

預貯金でマンションのローンが全額返済できる場合は抵当権の抹消手続きと返済手続きを事前に行えますので、できるだけ早く銀行に連絡するようにしましょう。

早めに完済をすることで、不要な支出を減らすことが可能です。

1ヵ月程度余裕をもって手続きを開始するのが理想です。

*売買代金を用いてローンの返済を行う場合

ほとんどの方は元々住んでいたマンションの売却代金を用いてローンの返済を行うと思います。
この場合は、買主からもらったお金で住宅ローンを返済します。
この時返済と同時に抵当権の抹消手続きも行うので最低でも決済日の2週間以上前に銀行に連絡するようにしましょう。


□まとめ

今回はマンションの売却を行う時にいつまでにどこへ連絡したら良いのかを解説しました!
上記で紹介した2カ所は、書類や手続きに時間がかかることが予想されるのでできるだけ早い段階で余裕をもって連絡するようにしましょう。
当社へお問い合わせいただければさらに詳しく解説致します。
ご相談お待ちしております。

「マンションを売却するか迷っている。」
「マンションを売却することのメリットって何だろう?」
「マンションの維持費が高くて困っている。」
このようにマンション売却に悩んでいる方やマンションの維持費用について悩んでいる方はおられませんか?
今回はマンションを売却することのメリットについて3点解説していきます。

メリット

□マンションを売却することの最大のメリット!売却資金を得られる

マンションを売却することの最大のメリットはマンションという資産を現金化できるという点です。
現金であれば生活費に充てられますし、相続の分割もしやすいというメリットがあります。
また、マンションは築年数の増加や設備の劣化に伴い売却する時の価格が下がっていきます。
つまり、早い段階で売却することで、高い価格で売却でき、早期に売却資金を手にすることができます。
その売却資金をもとにローンの完済や新しいマンションの購入を考えてみてはいかがでしょうか。


□マンションの維持費すべて不要になります!

マンションを所有していると維持費がかかりますよね?
マンションの共用部分を管理するための管理費やマンションの改修工事などに使われる修繕積立金を支払う必要がありますよね。
また、車を所有している場合は追加で駐車場代の支払いが必要な物件もあります。
しかし、マンションを売却してしまえばこれらすべての維持費を払う必要はありません!
また、お金の面だけではなく掃除の当番や組合への参加も不要になるので手間の削減と自分の時間の確保にもつながります。


□マンションの売却で税金の支払いが不要!

マンションを所有していると必ず固定資産税がかかります。
固定資産税とは土地や家屋を所有している人に対してかかる税金で市町村に支払う必要があります。
しかし、売却してしまえば自分が所有していないので固定資産税を支払う必要がなくなります。
その金額分を別の費用としてお使い頂いてはいかがでしょうか。


□まとめ

今回はマンションを売却するメリットを3つ紹介しました。
マンションを売却することで、資金を得られたり、固定資産税の支払いが不要になったりします。
また、マンションを売却することで現金を手にできると同時に今まで支払っていた固定の支出を減らせます。
マンションの売却をお考えの方はこれを機会に決断してみてはいかがでしょうか?
当社では相談や査定を無料で行っております。
ご相談お待ちしております。