2021/10/31（日）
家の売却をご検討されている方の中には、「築20年の家は価値ゼロ」と聞いたことがある方がいらっしゃるかもしれません。
果たしてそれは本当なのでしょうか。
この記事では、築20年の家に対する「価値の考え方」と「上手に売るコツ」をご説明します。
□築20年の家は価値がない？
築20年を経過した家でも十分住めるのに、なぜ価値がゼロと言われるのでしょうか。
家の価値はどのように決めているのか気になりませんか？
その判断基準として、法定耐用年数があります。
法定耐用年数とは、不動産（減価償却資産）に対する課税の公平性を図るため、建物の構造ごとに国が設けた基準で、木造住宅は22年と定められています。
決して、「耐用年数＝建物の寿命」ではないので、築22年を経過した家でも人が住み続けることが可能ですが、この基準を元に不動産会社は査定しますので、築20年を経過している戸建て木造住宅の売却価値はほぼゼロとされているのです。
重要なのは、「戸建て木造住宅」ということで、マンション等の鉄筋コンクリート住宅はまた異なります。
実際、築100年以上の住宅の存在を耳にしたことがあるのではないでしょうか。
あくまで、不動産の売却額は建物と土地の合計です。
時価で評価される土地までゼロになることはありません。
また、鉄筋コンクリート住宅の耐用年数は47年と、木造住宅の2倍以上長く、価値の下がり方も木造住宅より緩やかなものの、築20年ほどで購入時の半額ほどとなり、それ以降はほぼ横ばいとなっています。
□家の売却はタイミングが肝
先述したとおり、築年数が古くなるほど資産価値が下がってしまいます。
築年数による一般的な売却価格は、購入時から「築10年で5割」「築15年で2割」「築20年でほぼゼロ」と急激に減っていきますので、家を少しでも高く売りたい方は、価値が下がる前に売却を検討しましょう。
また、近年は家をリノベーションして住む方も増えていることから、全く需要がないとは言い切れませんが、やはり築20年を超える家は「古い」と認識され、人気エリア物件や、交通アクセスや周囲環境のよさが好条件でないと、買主が見つかるまでに時間がかかる場合が多いというのが現実です。
そのため、実際の売却価格が希望売却価格に満たない可能性があることを念頭におきましょう。
ただ、相場価格が上昇している時や今後上昇が予想される時に、慌てて売却するのは危険です。
売却する家の周辺で再開発の計画がある場合は需要が高まり、売却価格が上昇する可能性を秘めているのです。
そのような時に売却すると、「本来もっと高く売れたはずの家が、タイミング一つで損してしまった」ということになりかねません。
家を売るためには、様々な角度から適切なタイミングを見極める必要がありますので、ご自身だけで判断するのは大変危険です。
不動産会社をはじめ、専門的な知識を持ったプロにまずは相談しましょう。
□築20年超えの家をスムーズに売るには
家の売却を決意してから売却完了するまで、平均で半年かかると言われています。
仮に、売却の成約件数が1年の中で一番多くなる3月に売り出すとします。
半年前は9月ですから、この時期から不動産会社に査定依頼をし、売却準備を始めましょう。
また、早く売りに出したほうがいいとは言え、思い出の詰まった家を手放すからには「少しでも高く売却したい」とお考えになる方が多いと思います。
リフォームをして改善をしている場合を除き、「値下げ次第では購入したい」という方が現れたら、売却の機会を逃してしまわないためにも、交渉内容に応じることも時には必要です。
特に、過疎化が進んでいる地域では、学校が廃校になったり、スーパーなどの施設が撤退したりといった理由で、不動産がなかなか売れない状況にあり、売却価格が下がり続ける可能性もありますので、早めに売却を検討することをおすすめします。
他にも、こだわりが詰まった家を売却したい方もいらっしゃるでしょう。
不動産売買では、シンプルな間取りの物件の方が売れやすい傾向にあるため、あまりに斬新な間取りは、アピールポイントにもなりますが、売却するまでに時間がかかる要因にもなります。
そのため、早めに準備を始めることがより重要です。
なるべく多くの方に購入を検討してもらえるよう、余裕を持って不動産会社に相談しましょう。
なかなか売れず、とにかく家を手放したいスピード重視の方には、物件を不動産会社に直接買い取ってもらう方法もあります。
買主を探す手間もなく、不動産会社によっては最短一週間程で現金化が可能です。
しかし、売却価格が相場の7割から8割と安くなってしまいますので、最終手段として検討してみてはいかがでしょうか。
□まとめ
築20年を目処に、家の価値は大きく変わります。
売却の適切なタイミングを逃さないよう、まずは不動産会社に相談することから始めてみましょう。
当社では、不動産売却について無料相談を実施しています。
まずは一度、お気軽にお問い合わせください。
2021/10/24（日）
将来、あなたも不動産を相続することになるかもしれません。
その日が突然やってくる可能性はゼロではありません。
万が一のときがくると、悲しむ間もないほどさまざまな手続きが待ち構えており、不動産の相続はその中の一環に過ぎません。
いざという時に少しでもお役に立てるよう、不動産相続の手続きや段取りを解説します。
□不動産相続は何をすればいい？基本的な段取り
不動産相続の手続きには「相続税の申告と納税」があり、被相続人が亡くなった翌日から10ヶ月以内と期限が定められていて、過ぎてしまうと無申告加算税、延滞税が課せられます。
いざという時に慌てることがないよう、段取りを確認していきましょう。
＊相続人、相続する財産の確認をする
まずは遺産の相続人を決めると同時に、遺言書の有無、不動産の登記状況や、預貯金と借金の資産などの遺産を洗い出します。
相続に関する専門家に依頼するのも一つの手です。
なお、遺言書の有無でその後の対応が大きく変わりますので、被相続人が遺言書を残していないか必ず確認しましょう。
「自筆証書遺言」の場合、「家庭裁判所に提出をし、検認を請求しなければならない」という法律があります。
勝手に開封すると、5万円以下の罰金を課せられる可能性がありますので、注意が必要です。
また、家から遺言書が見つからなくても、「公正証書遺言」が公正役場に保管されている場合もあります。
「遺言検索システム」を使って全国の公正役場から遺言書の有無を確認できるので、併せてチェックしましょう。
＊遺産分割協議を行い方向性を固める
全ての相続人で、遺産の分け方を話し合い、決定することを「遺産分割協議」と言います。
分割方法について相続人全員の同意を得たら、決定した内容を明らかにするため、遺産分割協議書を作成しましょう。
基本的にやり直しはありませんが、協議終了後に遺言書がみつかり、決定した内容と異なる指定がされていた場合は無効となります。
＊不動産所有者の名義変更をする
不動産の相続が決まったら、所有権移転登記をし、名義変更をします。
そのためには、被相続人と相続人全員の戸籍謄本と住民票、相続する不動産の固定資産税評価証明書等の必要書類を、役場などから取り寄せ、全て揃えた上で法務局へ申請する必要があります。
自分で手続きはできますが、正しく手続きをしなければ法的に認められない可能性もありますので、司法書士に手続きの代行を依頼するのがよいでしょう。
＊相続税の申告・納付をする
相続財産の価格が基礎控除額を超えた場合は、相続税の申告と納付が必要です。
仮に発生した場合は、税理士に申告書の作成を依頼し、被相続人が亡くなってから10ヶ月以内に税務署にて手続きを済ませましょう。
□不動産の相続にはどんな費用がかかる？
まず思いつくのは相続税だと思いますが、他にもどのような費用が発生するのか確認していきます。
＊相続にかかる税金
1.相続税
不動産の評価額が基礎控除額を超えた場合のみ発生する税金で、下回る場合は申告の必要もありません。
基礎控除額は、「3,000万円＋（法定相続人の人数×600万円）」で求めることができます。
2.登録免許税
相続した不動産の名義変更をする時に発生する税金です。
「固定資産評価証明書に記載された不動産価格×0.4%」で求めることができます。
また、一定の条件を満たしていれば免税措置が適応される制度があります（令和4年3月31日まで）。
3.諸費用
必要書類を揃えるための費用や、税理士や司法書士の依頼費が発生します。
□相続した不動産はどうやって分ける？
不動産の分割方法は4つあり、全ての相続人が納得する方法を選びましょう。
遺言書が残されていた場合はその内容に従って分割します。
＊そのままの形で分ける「現物分割」
その名の通り、現物をそのままの形で分割する、最もスタンダードな方法です。
不動産は長男、現金は次男というように、特定の相続人が特定の財産を相続する場合や、法定相続割合に基づいて分筆した土地を、各相続人が相続する場合があります。
＊代償金を支払って清算する「代償分割」
全ての遺産を特定の1人が相続する代わりに、他の相続人に法定相続割合に応じたお金（代償金）を支払う方法です。
現物分割が困難な分筆できない土地や建物でも、代償金を支払うことで公平に分割できます。
＊売却金を分配する「換価分割」
不動産を売却し、その売却金を相続人で分け合う方法です。
不動産を相続しても誰も住まない場合は空き家になってしまうため、この方法を取る場合が多く、遺産の内容に関わらず相続人の中で公平に分割できます。
＊共有で所有する「共有分割」
分割せずに複数の相続人で共有する方法です。
将来、不動産の建て替えや売却をしたい場合、相続人の間でトラブルになる可能性がありますのであまりおすすめできません。
なお、相続人は被相続人の債務を含めた全ての財産を基本的には相続しますが、遺産の取得を望まなければ遺言書の有無に関わらず相続放棄ができ、相続開始から3ヶ月以内に家庭裁判所へ申し立てする必要があります。
また、相続放棄することで、借金等の債務も引き継がないことができますが、不動産や預貯金といった財産も放棄することになるので注意が必要です。
□まとめ
不動産を相続する手続きは、10ヶ月以内に行うことが必要です。
相続する遺産に何があるか生前に確認、共有しておくと、いざという時に役に立つかもしれません。
当社では、相続に関する不動産の売却についてのお悩みに、弁護士、税理士、司法書士と連携してご対応します。
ぜひ、お気軽にご相談ください。
2021/10/17（日）
「空き家になった実家を処分したい」とお考えの方はいらっしゃいませんか。
「思い入れのある実家を手放したくない」「手続きが難しそう」となかなか行動に移すことができない方も多いと思います。
そこで今回は、「空き家を放置することで起こりうるリスク」と「実家を処分する流れ」をご紹介します。
□空き家の放置はなぜ危険！？起こりうるリスク
✳︎劣化による倒壊、不動産価値の低下
「誰も住まなくなった家は傷むのが早い」と一度は耳にしたことがありませんか？
理由として、「修繕がされない」「換気がされない」など十分なメンテナンスが行き届かないことが挙げられます。
そうして老化した家は、資産価値が下がり、倒壊する危険性が高まることがイメージできるのではないでしょうか。
空き家の管理が不十分で隣家に損害を与えた場合や、近隣の住民に怪我などの危害を及ぼした場合、所有者は被害者に対して損害賠償責任を負う可能性があり（民法第717条）、十分な管理が必要と言えます。
また、然るべき措置を取らずに放置された空き家は「空家等対策特別措置法」により、「特定空家等」に指定されることも。
すると、固定資産税の優遇措置が受けられなくなり、最大6倍まで税負担が跳ね上がるリスクがあります。
ほかにも、自治体から改善するように勧告、命令があったにもかかわらず応じなかった場合に、罰金刑や、行政が所有者の同意を得ずに解体工事を行い、その費用を請求されるリスクもあります。
✳︎治安の悪化、犯罪リスクが高まる
明らかに人が住んでいない家は不審者に狙われやすく、窃盗や住み着き、放火といった犯罪が起こりやすくなります。
加えて、ゴミの不法投棄によって衛生面が悪化し、地域のイメージダウンや、ご近所トラブルに繋がるかもしれません。
✳︎住んでいなくても維持管理費がかかる
マンションの所有者は、管理費や修繕積立費を支払い続ける義務があります。
住んでいないからといって滞納すると、管理組合から訴訟されるリスクが発生してしまうのです。
なお、毎年1月1日時点で所有している土地や建物に対して課される固定資産税（評価額×標準税率1.4％）、都市計画法による市街化区域に所在する土地や建物に対して課される都市計画税（評価額×標準税率0.3％）、光熱費、火災保険、老化防止のためのメンテナンス代など、維持をするだけでもさまざまな費用がかかることがわかります。
住んでいない家に多額のお金を払うのは抵抗がある方が多数なのではないでしょうか。
さらに、お金の問題だけでなく、空き家へ通い掃除や点検を行う労力と時間もかかることも頭に入れておかなければなりません。
□実家を処分する流れとタイミングは？
空き家の処分作業に取り掛かる前に、売却の流れを把握してみましょう。
1.価格査定依頼をする
2.不動産会社を決める／媒介契約
3.売却活動をする
4.買主との交渉／売買契約を結ぶ
5.物件の引き渡し
6.確定申告
売却するなら少しでも良い条件が望ましいですよね。
ここでポイントとなるのは、複数の不動産会社に査定依頼をすることです。
査定価格は不動産会社によってバラつきがありますが、あくまで「売却できそうな価格」であり、確約するものではありません。
また、不動産会社ごと得意とする物件が異なるため、査定結果を含め、不動産会社をじっくり比較してから決めることをおすすめします。
次に、売却のタイミングを確認しましょう。
1.市場の状況で見る
不動産価格は景気や社会情勢の影響を受けやすいとされていて、不景気の時には下落し、好景気の時には上昇する傾向があります。
2.築年数で見る
家は築年数の経過とともに価値も下がっていきます。
一戸建てとマンションとでは価値が下がるスピードは大きく異なりますが、どちらも早く売ることが家を高く売る上で大切になるでしょう。
3.時期、季節で見る
新生活が始まる前の2月、3月は、転勤や子どもの進学による引っ越しなどの理由で需要が高まり、1年の中で最も売れる時期と言われています。
反対に、1月と8月は避けた方が良いとも言われています。
4.税金で見る
家を売却し利益を得ると、「譲渡所得税」がかかります。
これは「短期譲渡所得」「長期譲渡所得」の2つがあり、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を経過していると税率が安くなる仕組みです。
他にも、マイホームを売却した場合の特例や相続税の一部を取得費に加算する特例があるので、いつまでに売却すれば良いのか事前に確認しましょう。
5.住宅ローン金利で見る
低金利の時に売却すれば、住宅ローンの返済額を抑えられることから、買主がローンを組みやすくなります。
※避けたいタイミング
1.相場価格が上昇中である
2.税制優遇が適応されない時期
不動産売却をスムーズに進めるには、ご自身の状況にあったタイミングを見極めることがとても重要です。
□空き家になった実家の処分方法
いざ、空き家を処分するとなったら、どのような方法があるのでしょうか。
＊空き家を残したまま「古家付き土地」として売却する
解体する費用や時間がかからない分、素早く売りに出すことができます。
一方、築年数が20年を超えていたり、激しく老朽化が進んでいると建物に価値がなくなってしまうこともあります。
比較的状態の良い物件に向いているでしょう。
＊空き家を解体し更地にしてから売却する
建物の状態によっては、リフォームや更地にすることを検討しましょう。
新築を検討している個人からの需要が高いことや、活用の幅が広がることから、スムーズに買い手が見つかる傾向があります。
ただし、更地にすることで固定資産税の住宅用地の特例（減税制度）が適用されなくなりますので、注意が必要です。
＊賃貸にする
思い入れのある実家を残しながらも、人が住むことで建物の劣化を防ぎ、継続的な収入を得られます。
物件の管理が必要となるので、ご自身での管理が難しい場合は、管理会社に依頼をすることを検討しなければいけません。
また、入居者とのトラブルが発生するリスクがあることも覚えておきましょう。
□まとめ
今回は実家の処分方法や、放置するリスクについてご紹介しました。
それぞれ適切な処分方法が異なりますので、まずはスマホで査定申し込みから始めてみましょう。
当社では、不動産売却に関する専門知識や、税務と法律に関する知識も習得し、十分なサポートができるよう体制を整えております。
ぜひ、お気軽にご相談ください。
2021/10/01（金）
「実家から土地を相続したが必要ない」
このように必要のない土地をお持ちの方の中には、土地を手放したいとお考えの方もいらっしゃると思います。
しかし、どのようにすれば土地を手放すことができるのかわからず、そのまま放置している方も多いでしょう。
今回は、土地を手放す方法と注意点を紹介します。
□いらない土地への対処方法
いらない土地を持ち続けていると、固定資産税を支払い続けることになります。
使わないものにお金を費やすのはもったいないので、使わないことが確定している土地は以下の3つの方法で手放していただくことがおすすめです。
1つ目は、土地の売却です。
こんな土地が売れるはずがないと思い込まず、一度不動産会社に査定を依頼すると良いでしょう。
いらない土地を売却することで収入が入ってくる上、これから先税金を支払う必要もなくなります。
いらない土地の対処方法としては最も好ましい方法の1つです。
2つ目は、土地の譲渡です。
固定資産税を払い続けている赤字の土地であれば、無料でもいいのでだれかに譲り渡すのも1つの方法です。
お金を払ってまではいらないが、タダであれば欲しいと思ってくれる人がいるかもしれません。
もし譲渡する相手が見つかったら、法律上土地の贈与扱いになりますので、贈与税が発生します。
この贈与税は、土地を譲り受けた側に発生するため、贈与した側の負担は一切ありません。
トラブルを避けるためにも書面にて贈与内容を明記し、所有権の移転登記手続きも行う必要があります。
3つ目は、土地の寄付です。
地方自治体や公益法人に土地を寄付するという選択肢もあります。
ただし、寄付できる土地には条件があります。
例えば地方自治体への寄付であれば、地方自治体の利用目的と条件が合致している土地である必要があります。
公益法人の場合は、法人ごとに利用目的が異なるため、法人に直接確認しなければなりません。
その後、寄付の申請手続が承認されれば、寄付が実行されます。
この3つ以外にも、そもそも土地の相続を放棄してしまう選択肢もございます。
すでに土地を所有してから月日が経っている場合は放棄できませんが、いらない土地の相続が発生したばかりであればこの方法が最大の予防策です。
相続放棄は、相続が発生してから3ヶ月以内に家庭裁判所に申し出ることで成立します。
ただし、相続放棄は個別の財産にのみはできません。
相続したすべての財産を放棄することになりますので、注意が必要です。
□いらない土地を手放す時の注意点
＊相続放棄は親族全員で行うこと
先述した土地の放棄方法の1つ「相続放棄」ですが、1人が相続放棄すると、その次に権利のある人に相続権が自動で移行します。
相続は法定相続人の第3順位まで自動で続くので、相続放棄を希望するのであれば他の親族にも連絡を入れておく必要があります。
もし親族の誰もその土地がいらないのであれば、親族全員で相続放棄を行わなければなりません。
＊一度手放したら取り戻すことは不可能
どのような方法であっても、一度手放した土地を取り戻すことはできません。
売却、譲渡、寄付、相続放棄いずれの方法でも例外はありません。
土地を含む不動産を手放す時には、「本当にいらないのか」をよく考えた上で行うようにしましょう。
＊土地が高額売却されると税金がかかる
土地が高額で売却できた場合、譲渡所得税がかかる可能性があります。
譲渡所得税とは、土地を売却した時に土地の購入金額より売却金額の方が高くなるケースに発生する税金です。
土地の売却により利益が出たとみなされるため、課税対象となります。
譲渡所得税は、土地を所有していた年数で変わってきます。
5年未満であれば短期譲渡所得、5年以上であれば長期譲渡所得となります。
税率は、前者で「売却益×39.63パーセント」、後者で「売却益×20.315パーセント」となります。
ただし、税金の控除を利用できるため、支払う必要がないことがほとんどです。
＊新しい法制度の運用がはじまる
2021年4月21日に、相続土地国庫帰属法という法制度が新たに成立しました。
同年4月28日が公布日で、そこから2年以内に施行されるため、2023年春頃から利用できるようになるものと予想されます。
この法制度は、相続された土地が将来的に所有者不明化・管理不全化することを避けるために、相続して手にしたいらない土地を手放して、国庫に帰属させることが可能になる制度です。
ただし、この制度の利用には複数の条件を満たす必要があります。
例えば、制度を利用できるのは相続または遺贈により土地を取得した場合のみ利用可能です。
また、審査手数料や10年分の土地の管理費を負担金として納める必要があります。
詳細はまだ決まっておらず、今後政令で定められていく予定です。
相続から3年が過ぎて相続放棄ができない方でも、条件を満たせばこの放棄方法を利用できるかもしれません。
今後の進展にも目を向けておくと良いでしょう。
□まとめ
今回は、いらない土地を手放す方法と注意点を紹介しました。
土地の手放すには、売却、譲渡、寄付の3つと、そもそも相続放棄をして引き継がない方法がありましたが、売却できるのであれば売却が最も好ましい方法です。
「売れるはずがない」と悲観的にならず、まずはお気軽に当社までご相談ください。
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